西安朱宏路项目宗地西安马应龙肛肠医院建设规划定位提案.ppt

产权式商铺 即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 ? 如筹建为产权式商铺则对容积率有一定要求，还需招商大型超市、大型商场商家加盟。其主要业主即为大型商家类，第三方业主为商家租客。 纯商业商铺 通俗说法即为“门面房”。路边的具有独立的门面的房间，是房屋的一部分，并且必须是一层的房间或者包括一层的房间的成套的房间，临街底层房间。结合本项目而言，陕西正岳建设有限公司自建区域临街二环路北，吻合纯商业商铺建筑性质，然对本项目品牌塑造和品质形象感有一定影响。 综合定位及造价评估 结合以上思路及调研数据，为达到提升项目品质，实现项目整体的价值最大化之目的，本项目应拟定建设定位为： 产权式商铺+商住公寓+酒店式公寓 效果展示 产权式商铺对开发商的三大吸引点 1、快速回笼资金 国内房地产市场中，绝大多数开发商在运作商业地产项目时，主观的考虑：将属于商业部分的一律卖掉，快速回笼投资资金，降低风险，产权式商铺正好符合开发商的要求。 2、获取商业价值的高额利润 开发商每开发的项目均是以赢利为其最终目的。既然要赢利，就要让项目属性产生最大的价值收益。通过实践，人们认识到，在同样的地段和环境下，商铺的价值往往要高于住宅或写字楼，有的甚至超过2—3倍。二、三线城市地段好的商铺，可以超过5—8倍，也司空见惯。价格的反差，巨额的诱惑力，强烈的吸引着开发商。 3、规避投资分险 ??? 商业地产具有高投资、高利润、高风险的三高特点，在同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，做产权商铺的销售远比住宅等其他房产类型的售价要高的多，可以很容易实现产品的价值最大化的作用。再按照产权式商铺的模式运作，由于操作程序复杂和独特，再加上可注册或委托商业销售代理公司等可行性操作，既能实现价值利润，又能达到减低风险。 产权式商铺 产权式商铺的两种经营模式 1．出售后统一收回经营权运营 开发商将出售后的产权式商铺，统一收回经营权，指定或委托一家商场经营管理公司或品牌运营商，对整个商场施行统一经营管理，并承诺在商场经营期内提供给投资者固定的年限投资回报收益率（即返租）。 2．出售后投资者按照要求自行经营 投资产权式商铺的投资者们，按照商场整体商品规划、布局的要求自行经营，但必须服从商场经营管理公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。开发商设立相应的商业管理部门，为其包括物业上的服务。当然开发商的出发点是为了使商场的经营能够最大程度地获得成功。 产权式商铺效果图 产权式商铺视觉参考图 商住公寓 由于项目体量不是很大，建设周期短，故应采取商住公寓模式。不仅在给予消费者更多房屋功能选择的同时，又满足了人们追求个性的心理。这样，以“短平快”为开发策略，既能达到快速回笼资金目的，也能达到快速消化之目的。 可以装修作为小型办公场所 小型办公场室参考图样 楼层走廊参考图样 可装修作为住宅 酒店式公寓 酒店公寓客房内的装修风格：根据东海岸社区的建筑（加勒比海岸渡假公寓）为基础，主要体现海滨休闲、渡假的风格。商务会议以及商务培训的功能通过会所的配套和商务中心来体现。 公寓房间的设计理念：人文、实用、环保、安全、简洁。? ?? ? 房间以不同的功能分化出区域，包括入口区、行李区、衣柜区、卫生洗浴区、睡眠区、休息区、办公区、交通区。通过区域塑造空间，通过空间塑造形态，通过形态创造格调。 ? ?? ? 渡假式酒店有别于传统的商务酒店，房间内的布局及相应的设施设备应尽量考虑到以放松、舒适、减压为目的的原则，减少不必要的装饰线条，避免空间及设施的浪费。装修选材、颜色搭配、家私尺寸、装饰品的选择及布局均应符合以上原则。 ? ?? ? 考虑到日常经营管理上的操作方便，所有房间的装修风格应尽量一致（套房单房可有所分别或装修风格一致但配置不同），这样可避免在经营时因房间差异较大而引起的房间销售及维修等问题。过多的房间类型及过多的装修风格将给日常经营管理造成一定的不便，并且不利于对目标客源进行有效的推广和宣传。 客房参考图样 客房参考图样 客房装修效果图 楼层走廊参考图样 1、建筑模式及造价评估 底层1至3层为产权式商铺，之上为商住公寓，应相应修建一层地下车库。 按平均基建面950㎡计算，除去交通面积、绿化面积和其他占用面积约为211.4㎡，则实际每层面积为950-211.4 = 738.6㎡。为保证总建筑面积不小于