莆田秀屿区“环城北路项目”市场研判.ppt

1 秀屿区“环城北路项目”市场研判及产品规划建议 本报告着力解决的问题是： 1、根据市场调研，研判城市房地产市场发展趋势。 2、了解当地风土人情以及对产品的需求度，判断城市未来物业发展趋势。 3、结合地块资源及经济指标充分考虑下，提出最合适的物业组合方案。 4、在结合秀屿城市发展的基础上，提出最可操作性的规划建议。 秀屿为莆田下属区域，莆田地区同台湾\长三角\珠三角等城市经济交往的门户。 据《莆田市城市总体规划（2008-2030年）》规划，莆田总体定位为：○ 以港兴市、工业强市是规划中唯一的战略；○ 打造成“湄洲湾港口城市，世界妈祖文化中心”； 以莆田主城为核心、滨海城区为副中心其中滨海城区形成“一带双片”的空间格局。 “一带”为湄洲湾临港产业带；“双片”分别为平海湾片区和笏石片区。 秀屿区房地产市场向快速上升期转变，即将进入全面旺盛阶段 区建设投资力度较大，主要用于新区建设、休闲配套的完善，城市主要是区政府附近区域。 土地潜在供应量大，具有不确定性，市政建设交换土地现象众多；出让土地容积率一般要求在3.0左右，高层成为主流。 出让地块主要集中在城北新区，市政广场周边地块。 房产市场供、需两旺，快速上升 近年秀屿区房价平稳增长，年均有200~300元/㎡增幅。 随着城区的进一步发展，尤其是房产市场快速发展，市场竞争加剧。 本案处于秀屿区发展的重要板块，环城北路是一类居住区及休闲服务区，对开发高档住宅的开发非常有利，但商业氛围严重滞后。 秀屿区房市将进入快速发展期，竞争逐渐加剧，本案应找准市场切入点，多元化户型，做足景观、深度全面的包装即将上市的产品，做好前期的各项工作，使项目达到一个优质的楼盘。 客群多元化，内需占主导，外来需求潜力大。 学府名郡：一个福州开发商与当地股东的精彩演绎。 项目规划：一期4栋18层高层，将全部落架，二期正在打桩。 价格：起价3300元/㎡，均价4000元/㎡。目前余2套顶层西户型。 商业均价：14000元/㎡。 户型：89-143 ㎡，畅销户型99两房半120套，124-126 ㎡三房二厅一卫次之。但89 ㎡30套最先售完。 110—138平米。 项目配套：秀屿区体育馆、莆田十中、盛兴医院、中国移动等。 客群分析：分三部分： 1、以十中老师就近购买 2、患门、埭头\月塘客户进城次之 3、开发商当地关系户也占大部分 云顶至尊：一个敢于创新的楼盘 鑫和书香苑 项目规划：2栋18层正在打桩。 价格：1#3598起，2#3698起价，层差60元，东端加150元， 均价4000元/㎡ 销况：低楼层的基本没有了。 产品户型：135-138㎡120套，余34套， 2#楼西向140㎡15套，余3套 23楼西东向162㎡15套，余8套。 复式240-290 ㎡10套，余8套 项目去化：内部预定70%，但有水份，开发商有销控部份好楼层。 项目客群：芴石人本地人居多、其次是周边乡镇客户。该项目基本为134平米三房二厅二卫，全明户型，三开间朝南，受到客户喜爱。 小结 政务板块具备明显的竞争优势：地段优势、配套优势、资源优势，较浓的商业氛围，完善的生活配套，占据了笏石大部分中、高层收入客群； 资源优势的不同，使得价差明显。 受购买力、居住习惯的影响，户型结构需求以三房为主，以110-135㎡最为畅销，笏石住宅消费习惯还需进一步引导。 营销包装逐渐升级。住宅市场营销卖点逐渐由单纯的自然资源、地理优势开始向打造景观，教育、配套等优质物业等方面发展。 对本案的鉴示 竞争要求有差异化的突破与主张。市场竞争逐渐加剧，“本案” 必须有自身不可替代的优势，差异，突出卖点，突出项目所代表的生活主张与消费利益。 注重开发品牌推广和产品的多元化开发。目前在售项目在营销策划和实际开发销售过程中，更多的是塑造项目本身的品质，而对于发展商品牌的塑造重视不够，也为本案的推广提供了机会，产品的多元化是开创秀屿未来的一个消费导向。 要具有鲜明的产品特色。从目前热销的个案来看，大盘的规模开发、样板区、样板房的导入还未真正用于销售中，本案地理位置的特殊性更应通过规模开发和样板区展示来弥补，对销售都起很好的促进作用。（重点） 产品提升品质感。本案整体定位中高端，在建筑立面、前期的形象展示面、配套设施等选用和设置上要看齐“高档”，使得本案给客户“物超所值”的感觉。 做足景观，以及在销售价格上采用低开高走，逐步增幅，分期开发等都是至关重要的。 宏观区位属性特征：隶属规划中的休闲服务区城北新区；秀屿城市的重要组成部分，与主城和行政中心交通方便，是未来最适宜人居的区域。 本案属于典型的闹中取静，南侧就是老城区，不失繁华，动静分离，又有优越的自然资源，是人居的最佳之地。 地块区域内目前交通缺乏，需要依托城市中心交通，但对外交通比较