营销战略及执行报告.ppt

;目标解析; 基准价格制定 一期价值试算 目标核心问题;一切都因为数字开始……;初步模拟定价;加入项目比对因素;加入时间对比因素;一期总体价值试算;这是个看似不可能的任务……;项目区位解析 项目资源解析 项目产品解析;是什么促使深圳人置业？;我们是什么样的项目？;万科双月湾项目区位分析;高端城市滨海居住区;综合高端旅游度假区;新兴滨海旅游度假区;项目区域分析结论;项目资源禀赋：外海资源;项目资源禀赋：内海资源;项目资源禀赋：内海湾红树林;区域资源禀赋：国内唯一海龟自然保护区;项目资源禀赋：除了海、红树林、自然保护区这里还有;区域资源禀赋：人文资源;项目资源禀赋;项目及产品分析;项目配套用地情况;项目主体住宅部分：公寓产品;项目产品分析：高层住宅;项目产品分析：洋房产品;项目产品分析：别墅产品;项目产品分析结论：;结论;项目客户访谈摘要 区域代表项目分析 项目客户群体定位;业内人士访谈名录;业内深度访谈纪要之一;业内深度访谈纪要之二;;;;;;;;业内深度访谈纪要之十 ;客户结构案例解析;区域典型项目金融街·金海湾客户构成分析;区域典型项目金融街·金海湾客户构成分析 ;典型跨区域投资度假型项目光耀城;客户置业目的：投资客户与自住客户所占比例均等，为47%和41%。 客户认知途径：转介途径占了50%，其次是友介。;跨区域投资型楼盘——大亚湾大爱城;客户置业目的：大爱城的客户置业目的主要是投资客，占到76%。 客户来源：深圳客户占87%，是客户的主力来源。 ;案例：长沙北辰+光耀荷兰小城;客户总结;项目目标客户群界定;软性价值补缺 区域价值补缺 社区价值补缺 产品价值补缺;项目硬件条件分析;进一步寻找项目的核心竞争力;终极服务核心竞争力探索：We Build Smiles;CLUB-MED:G.O.服务体系;CLUB-MED的灵魂：G.O（Gantle Organizer）;万科双月湾核心服务价值体系：度假前准备期;万科双月湾核心服务价值体系：度假中游玩期;万科双月湾核心服务价值体系：度假后离开时;精准有效的顶级服务价值体系;我们卖的不是房子，而是在销售一种生活体验，销售一段快乐健康的度假时光;是否这样的价值体系足以支撑项目2011年20亿的销售目标？;因此如何丰实项目的核心竞争力？;什么样的项目发展方向可以包容这些？;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;发展历程：豪斯登堡启始于日本主题乐园兴建热潮时期;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;这一系列的有效措施，使豪斯登堡获得日本环境厅颁发的“水环境奖”和国土厅颁发的“水资源功绩奖” ;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;案例：日本豪斯登堡生态旅游城;如何塑造项目的核心竞争力？;项目价值提升——无烟城;外部交通：海上通道的开通;社区价值提升：社区配置;社区价值提升：社区配置;会所内部设置亮点;社区价值提升：社区配置;社区价值提升：社区配置;社区价值提升：社区配置;公共吸烟区的设置：设置分明的吸烟区和无烟区，使社区更加绿色、环保、舒适易于管理。;社区雕塑和小品的设计;项目的价值补缺：硬件体系;项目价值补缺：硬件体系;项目价值补缺：硬件体系;项目的价值补缺：硬件体系;项目的价值补缺：硬件体系;项目的价值体系：;珠三角唯一绿色滨海度假保留区;项目推广主题确定 项目运营推广及执行 项目销售模式确定;对于本项目而言;从万科·十七英里到万科·双月湾;推广主题借鉴：雅居乐·清水湾;本项目竞品项目推广主题分析;项目的推广主题方向;对于项目的推广主题思考出发点;项目推广主题确定;因为我们是万科;因为我们要去改造红树林;因为我们有绿色的室内装修，人性化的低碳生活方式;这也是万科对于精耕细作了二十六年的深圳的一次生活提案;虽然这依然是一个全球性的话题，但仍需要在项目落地;宏观层面的影响力法则：领袖法则;宏观层面的影响力法则：领袖法则 ;世界级滨海旅游目的地：坎昆;坎昆，国策和国际会议成就的全球度假胜地;建立项目的价值载体：;卡片权益：;珠三角绿色生活地产论坛——会议地址：双月湾;中观层面的影响力法则：事件法则;事件1：万科双月湾绿色假日论坛;事件2：一本双月湾的书，属于绿色的书，属于度假的书;事件3：万科绿色生活主题曲;事件4：万科携手某绿色基金;事件5：万科携手比亚迪绿色汽车;微观层面的影响力法则：活动法则;活动1：万科携手MSN的绿色全民行动;活动2：名人法则;万科制造：绿色环保主题软件或游戏手机客户端;《变废为宝，环保有新招》创意比赛;各种各样的低成本绿色度假概念活动;对于投资客户：绿色投资概念的普及;绿色投资大讲堂;对于投资型客户而言;分时度假原则;建立起万科内部的分时度假网络;投资收益评价;项目推广节奏安排;;;形象入市期;社