茂名站前六路地块项目发展策划工作建议书.pdfVIP

茂名站前六路地块项目发展策划工作建议书 茂名站前六路地块项目 发展策划工作建议书 2010 年8 月13 日 1 目 录 一、 项目初步理解及工作关键点 二、 本项目的工作思路及内容 三、 工作时间及工作费用 一、恒昌顾问对项目的初步理解及工作关键点 一、恒昌顾问对项目的初步理解及工作关键点 （一）项目概况 站前六路项目（以下简称“本项目”）位于茂名市站前六路，周边连接多条主干道， 同时所处位置为城市中心发展的新方向。项目总用地面积为34280.37平方米，规划容积率 为3.5，用地性质为商住混合用地。 油站 消防支队 项目地块 变电站 高压走廊 茂名环卫 三茂铁路 在经过实地初步考察及与贵司初步沟通后，我司对本项目的发展有以下的初步想法： 1、区位发展前景良好，但现阶段市场认可度较低，且地块条件不乐观 本项目位于茂名市中心区东南边，而茂名市的城市规划方向正正是向东向南发展，同 时站前路以比的板块已全面进入开发阶段，市政建设和房地产开发同步进行，项目所处区 位发展前景良好，区位价值日益趋升。 目前，茂名人选择住宅物业主要是看中物业的地段优势，本项目从长远看虽然地处新 区，但板块尚未成熟，市场认可度较低。同时，地块周边现有的加油站、变电站、高压走 廊、铁路噪音等条件，令项目开发存在一定的风险。 2、项目处于新区边缘地带，周边配套缺乏，需通过整合资源提升项目价值 从现阶段城市发展状况看，项目仍处于城市新区边缘地带，周边散落有村落与田地， 周边配套匮乏，属于传统认知中的陌生区域。同时东西走向的站前路亦令茂名人对站前路 以南地区产生心理距离。 因此，在本项目的发展上，应结合茂名的经济情况及未来的发展机会，地块的特征及 资源条件，整合发展商集团的现有资源，通过对项目品牌、开发档次、规划、建筑风格及 配套服务等方面互相配合，从而提升整个项目的档次，最终实现项目的开发及经营目标。 3、正确定位，合理配置项目的产品组合与档次 在项目整体定位层面上，要结合现有的市场特点以及消费习惯进行定位。本项目总建 筑面积或将接近200,000平方米，开发高密度的住宅小区如何通过合理地配置户型比例组 合，社区配套，设定合理的开发周期及开发模式，使项目在整体发展过程中吸聚人气并回 收资金以维持项目的开发所需，又能保证项目的档次及长期发展。 同时，项目的规划设计和单体平面设计方案，要体现项目市场定位的核心价值点，并 且相对于核心竞争产品具备一定的比较优势，避免出现硬伤，为后期的营销销售目标的实 现创造条件。另外，如何通过构筑园林观景性能设计以弱化周边不利环境、产品内部如何 设计以满足客户的需求以提升项目的价值，也是本次工作的一个重点所在。 4、相关案例研究和借鉴 借鉴其他城市的发展阶段以及成功的案例，结合茂名市场现状加以适度的创新，以此 引导消费需求，达到项目开发的新高度。 案例参考：广州时代糖果 占地面积约 80000 平方米；总建约 220000 平方米 地理位置：位于金沙洲板块，