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南阳尚庄项目定位与规划发展报告 前言 本次汇报内容 本次汇报内容 项目理解核心观点 项目理解核心观点 我们对项目开发目标的理解 项目总体租售策略 用S—C—Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation）1 ——地块背景 S：情境（situation）2 ——商业市场背景 S：情境（situation）2 ——商业市场背景 S：情境（situation）3 ——酒店市场背景 S：情境（situation）4 ——公寓/办公市场背景 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：项目核心问题（Question） ——要实现R2必须要回答的核心问题 可落地执行方案的规划思路 项目总体与商业定位 2.1 商家意向检验定位 2.1.1 主力店商家进驻意向 2.1.1 主力店商家进驻意向 2.1.1 主力店商家物业要求 2.1.1 主力店商家物业要求 2.1.1 项目引进主力店的可行性 2.1.2 本地商家进驻意向 2.1.2 本地商家访谈结果检验定位 2.1.2 餐饮商家访谈结果检验定位 2.1.3 对项目定位启示 2.2 项目总体及商业定位 2.2.1 项目产品组合 2.2.1 项目属性界定 2.2.1 物业功能互为提升 2.2.1 商业承担会所功能 2.2.1 项目总体定位依据 2.2.1 项目形象定位 2.2.1 项目形象定位 2.2.1 项目形象定位 2.2.1 案名建议 2.2.1 案名建议 2.2.1 案名建议 2.2.1 定位推广语建议 2.2.2 商业属性界定 2.2.2 商业属性界定 2.2.2 商业属性界定 2.2.2 商业主题定位 2.2.2 商业功能定位 2.2.2 经营方式定位 2.2.3 商业规模论证 2.2.3 商业规模论证 2.2.3 商业规模论证 2.2.3 商业规模论证 2.2.3 商业规模论证 2.2.3 商业规模论证 2.2.3 商业规模论证 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 集中商业销售虚拟产权，并承诺长期高回报，极易导致大量空置及纠纷； 商业规模或单层面积不满足主力店要求； 主力店更愿意进驻地上1—3层，市场上较多规划于负一层； 铺位分割不合理，不利于销售。 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 2.2.4 如何在众多的增量项目中脱颖而出 地理位置 深圳市龙岗坂雪岗片区 商业面积 约3万㎡ 销售时间 2006年 商业模式 2层为主的西班牙风情商业街区 业态规划 国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态 主力商家 华润万家超市、丹桂轩、肯德基 经营状况 较好 空间与业态布局方案 3.1.1 地块商业价值判断 3.1.1 地块住宅价值判断 3.1.2 酒店/公寓位置 3.1.3 商业与住宅的建筑关系 3.1.4 总体空间布局模式 3.1.4 充分利用自身社区人流 通过住宅入口的设计来增加商业门前客流量； 如图，建议小区主出入口规划于仲景路侧，主出入口与超市、中心广场等形成良好互动； 商业二层能直接导入住宅人流，二层变首层； 各界面设置小区次出入口，有利于提升其周边商铺价值，降低销售难度。 3.1.5 商业规划布局原则 3.1.5 规划尺寸（示意图） 3.1.5 规划尺寸 项目沿仲景路退红线30—40m，天山路退红线30m，区间路退红线15m； 1层商铺：沿仲景路、中央广场周边及区间路1进深12m，沿区间路2进深10m，沿天山路商铺进深15m; 2层商铺：沿天山路进深约12.5m，中央广场周边9.5m; 小区主出入口约15m，期间、其它出入口10m； E地块二层进深约10m。 空间与业态布局方案 3.2.1 外向型社区商业典型业态组合 3.2.1 引入超市主力店的必要性 3.2.2 片区商业环境 3.2.3 家庭性消费特点 3.2.4 南阳街区商业业态特点 街区一层业态分析： 3.2.4 南阳街区商业业态特点 街区二层以上业态分析： 目前市级商圈街区商业、在经营社区商业楼层一般不超过三层，多数为两层； 通过对中州路、梅溪路等街区，鸿德花园、万家园等社区，西城根步行街商业二层以上业态统计分析看出，二层主要为美容美体、足浴、网吧、餐饮、休闲娱乐、早教等业态，三层主要为餐饮、休闲娱乐。 3.2.5 业态组合定位 3.2.5 业态布局 楼层：1F—2F 一层业态：特色专卖 北：银行/ATM、汽车用品、品牌服饰、运动服装、手机数码、皮具鞋类、化妆品、特色店及品牌店等； 南：便利店、烟酒茶、保健品、珠宝精品、眼镜店、小吃等。 业