苏州金城营销定位报告.ppt

五、年度执行 分阶段工作内容-开盘引爆期 业务 企划 招商 2010.11-2010.12 开盘引爆期 2010.7-2010.10 形象蓄水期 人员招募培训、市场调查、标地、销讲编写等。 售楼处包装、销售物料设计、媒体采购。 制作招商资料，定位招商群体。 各阶段推广计划、稿件构思、设计、发包。 客户接待、各阶段销售策略制定、执行、筛选 开盘、签约、催款 阶段稿件设计 报备可带租约销售的房源 针对知名商家登门拜访及普通商户扫铺式拜访。 利用招商进度以及产品说明会为销售工作提供支撑 五、年度执行 分阶段工作内容-开盘引爆期 短信软文纂写 产品卖点归纳 广播电视以及报纸稿出样并制作 户外广告的更新 销售现场内部KT板设计 企划 招商 业务 2010.11-2010.12 四、营销推广 新鸿嘉业务部 售楼处选址，装修方案确定，项目资料齐全。整体营销计划制定。企划方案确定。 楼书、海报、户外广告、户型图、项目展示光盘确定并发包制作，项目员工招聘及培训。 楼书、海报、户外广告、户型图、项目展示光盘、客户通讯、销售展示中心等就位。 销售人员进场，对周边地区开始市场调研以及标地。制定销讲以及答客问。媒体推广正式启动。 售楼处公开，开始正常接待，业务员做好正常接待以及客户回访及维护。 分析客户积蓄量及诚意度。制定销售价格。决定预约时间及方式。制定预约方案。 项目公开预约。 并根据预约情况决定开盘与签约时间及方式。制定开盘及签约方案。 开盘及签约。从客户及银行两方面回笼资金。 永新置地 提供项目工程资料。项目正式动工时间及进度安排。 售楼处动工及媒体采购。 销售物料采购及媒体投放支持。 物业公司招标及确定。 取得项目销售许可证。 贷款银行确定。 SP活动支持，以及开盘签约人员支持。 营销策略-销售流程 推广策略 渠道细分，精准投放 招商——双线齐动，全员参与 主线：招商部针对主力商家 辅线：销售部针对乡镇散户 销售——借力打力，远交近攻 借势：围绕“大润发”做文章 近攻：主力针对浒通板块现有商家 远交：其他乡镇商家为补充 四、营销推广 推广策略-针对客源类型推广 四、营销推广 客源类型 推广方式建议 公务员、事业单位——上班出行路线及午餐地点定点派单；办公地点停车场派单； 教师——赠送印有LOGO的眼镜盒及部分教具； 周边商户——扫铺式派发单页； 企业员工、高管——企业上门拜访、印发项目厂车座椅护套赠送、厂车摆放资料； 社会名流——高端餐饮业及休闲娱乐场所达成合作意向摆放产品资料； 本地居民——印发项目环保袋、SP活动； 针对客源特性及获知信息渠道、精准投放以达事半功倍之效。 推广策略-针对客源区域推广 四、营销推广 客源区域 推广方式建议 浒通片区——扫铺式派单、大润发班车座椅护套印发、SP活动、区域短信投放； 狮山片区——区域短信投放、定点户外广告封杀、品牌展示馆； 金阊区域——主干道户外广告封杀、移动媒体投放、网络媒体投放； 其他区域——移动媒体投放、网络媒体投放； 根据区域客户意向达成率划分各区域推广渠道、利用有限资源达成更广泛效果 四、营销推广 渠道策略 大众树形象，赢口碑； 小众抓客源，促成交。 通过大众媒体，树立项目形象，让消费者热议； 运用小众媒体，精准抓取客源，促进房源成交。 社会 责任感 精品永恒 非凡实力 系出名门 核心思想 1、《超越无境，恒领永新，永新之夜》苏州名流公益慈善晚会。 2、《巨匠运斤，诚信未来 永新3.15宣言》 诚挚永新 第三主题推广期 1、永新地产品牌网上展示中心发布。 2、从有奖活动参加者中抽出20名组织参加“永新精品行”参观永新楼盘，再以消费者证言的形式进行软文炒作。 3、永新会会员招募。围绕永新在楼盘开发过程中，执着于细节筑造的事迹以及筑造美好生活的理念，巩固前两阶段的成果，并为产品推广做准备。 产品永新 第二主题推广期 （推广高潮期） 围绕“实力”诉求，从永新的“注册资本”、”开发面积“、“上市集团支持“各方面入手，展示永新品牌形象。 实力永新 第一主题推广期 围绕公司创立、多年来“精耕苏州的光辉历程 “做文章，以故事的形式加深消费者记忆。 名门永新 亮相期 主要推广方式 主题 阶段 四、营销推广 渠道策略-品牌推广渠道 四、营销推广 渠道策略-招商推广渠道 招商 项目洽谈会——针对性强，易于吸引有兴趣的客商； 项目发布会——阐述招商项目 的特点和技术、资金要求，以期吸引客商； 品牌商家DS——机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。 散户密集派单——成本小，覆盖广，频率高。 项目洽谈会 项目发布会 品牌商家登门拜访 四、营销推广 销售 现场销售接待中心——便于客户对项目毗邻大润发所产