重庆观音岩项目前期策划及营销构思.ppt

项目定位——建筑风格建议 现代简约风格 现代风格的建筑大都以体现时代特征为主，没有过多的装饰，一切从功能出发，讲究造型比较适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息，目前市场多个项目都以现代风格出现，也较为普遍，也易于市场接受。 定位释由： ?两路房地产市场多个项目均采用外派风格的住宅产品，若盲目追捧，将会被众多竞争大盘所淹没； ?现代风格简约实用，又富有朝气，符合整体形象定位。 项目定位——建筑风格建议 建议理由： 销售角度：卖点——很直观的表现出项目整体定位和风格 市场认识：创新设计突出本案市场差异化 客户立场：具有大众性，贴切客户群体所追求的喜好 项目定位——建筑风格建议 备用方案——欧式 项目定位——建筑风格建议 备用方案——中式 项目定位——园林风格建议 新加坡园林风格 新加坡 季节因素 水文化 人文因素 环境因素 融合新加坡文化精髓和地方人文气息，提炼新加坡景观的水文化、绿色文化、多种族文化等特点，打造气派入口、都市阳光型花园、互动性水景等景色，构筑一个都市阳光的生态园林。打造两路为数不多的新加坡异域风情景观社区 多种族文化 建筑体验 绿化空间 项目定位——园林风格建议 环境因素——水文化 注重社区氛围的营造，打造趣味水景 项目定位——园林风格建议 环境因素——绿化空间 一回家，便能在众多的景点中找到属于自己的一片天空，郁郁葱葱的环境，修剪整齐的花园，还有那充满欢乐的喷泉。 项目定位——园林风格建议 人文因素——多种族文化 通过多重景观小品营造独特的异域风情景观 项目定位——园林风格建议 季节因素——多种类植物 分布在不同位置的植物不仅丰富了小区景观的层次，做到季季见景。同时，也可以使建筑同景观有机结合。本着有层次和谐搭配，同建筑物的立面和风格结合的原则进行植物布置。 项目定位——园林风格建议 备用方案——中式 项目定位——户型建议 户型配比（有效避免90平米政策限制） 130—150 110—130 110—130 90—105 70—95 40—55 建筑面积 （㎡） 3% 12% 5% 30% 40% 10% 套数比例 四房 大三房 2+1房 两室 小三室 一室 户型 户型设计释由： ?两路的大众承受总价在40—60万之间，未来随着价格提高，小户型总价低更具有优势。 ?市场销售情况分析，2、3房销售较好，110平米以内的户型销售率较高。 ?为了避开90平米的政策限制，故设计两代一家，即2+1房。 130—150 110—130 90—105 70—95 40—55 建筑面积 （㎡） 3% 12% 30% 45% 10% 套数比例 四房 大三房 两室 小三室 一室 户型 户型配比（不顾及90平米政策） 项目定位——户型建议 户型要求 110—130 80—90 ㎡ 40—55㎡ 客厅开间3.9—4.5m，主卧开间3.6—3.9m 三室两厅双阳台 客厅开间3.6—3.9m，主卧开间3.3—3.6m 两室两厅双阳台 ?保留双阳台设计，景观阳台均以舒适性为主 ?同一面积区间户型设计多样化 ?90平米以下以紧凑实用功能性为主；100平米以上户型注重舒适性。 ?采用飘窗、转角飘窗的有效利用 ?考虑入户花园、空中花园等赠送面积大的产品 功能特色及备注 客厅开间3.6m，卧室开间3.3—3.6m 各功能空间的开间、面积要求 一室一厅双阳台 功能组合 部分面积区间 物业类型 “两代一家”即2+1设计 可借鉴之处： ?明厨明卫设计，功能空间齐全，可适应不同需要； ?组合功能，可变、可发展一家两天地，老少皆相宜两代一家； 最大败作——客厅无阳台 若将大户型套客厅增加阳台，将是完美之作。 项目定位——户型建议 两房变三房 ?80多平米的两室两厅一卫+可变空间； ?飘窗的灵活应用，增加赠送面积、增加室内采光面、宽阔视野。 项目定位——户型建议 项目定位——户型建议 首层赠送私家花园 价值点： ?增加高层建筑首层产品的卖点 ?提升产品价值 项目定位——功能配套建议 打造泛会所概念： 通过结合小区的文化活动室、公共绿地空间，打造集休闲、娱乐、交流、运动等一体的泛会所功能。 项目定位——功能配套建议 泛会所 文化活动室 棋牌室 茶室 咖啡厅 健身房 乒乓球室 瑜伽馆 公共绿地 儿童娱乐场 游泳池 网球场 篮球场 大堂 社区大堂 入户大堂 项目定位——科技配套建议 社区智能化系统运用，增加社区安全系数，提高社区品质和卖点。 高清摄像头 高科电子信件箱 门禁系统 监控设备 第五部分：营销策略 核心营销策略——核心问题 找准本案营销的关键点所在 ?项目体量小，周边竞争项目大盘林立 ?楼盘所处位置非热点区域，认同度低 ?地产新政策，客户支付能力受影响 核心问题 上述三大核心问题