南昌高新区保利东湾国际营销提报.ppt

保利登场！ 每个城市， 总有一方水土， 凝聚着城市的情结， 扩展着城市的精神， 并不间断地让城市的建设者， 重复做着表征城市气质的经典加法， 塞纳,莱茵河畔如此， 上海的浦江两岸，广州的珠江两岸也如此。 今天，南昌赣江滨， 皇冠国际、滨江一号、紫金城…… 正珍珠串链般编写着赣江滨的星河璀璨。 不是英雄不聚首， 现在，保利也来了， 虽姗姗来迟， 却于未登场之际，已是风范彰显， 赣江滨，2010，正期冀，城市新图腾。 她 在 哪 里？ 习惯上，我们通常以京东板块来定位项目的地理属性。 让我们先用几组数据来了解一下京东当前的房地产市场状况： 19、1493.58、14.8%； 78.61； 33、48.34； 4185； 165、6.9%。 先看看第一组和第二组数据： 19、1493.58、14.8%； 78.61； 08—09年南昌市各版块非工业土地投放情况一览  08—09年南昌市各版块非工业土地成交平均面积（项目占地面积） 分析： 08—09年，市中心、青山湖、朝阳洲三大热点板块基本处于无地可拍的状态，尤其是市中心板块09年土地新增供应量为0，故供应量对比可参照性有限；同样这三大热点板块投放地块多收到拆迁等硬性条件制约，难于形成规模，故投放平均土地面积可参照性同样有限； 08—09年京东土地投放量仅占全市投放量的14.8%，除去三大热点板块外，仅高于青云谱和昌北片区，且昌北片区投放量已接近京东片区，与湾里和红谷滩片区相比有较大差距，区域开发热度不高； 08—09年京东土地成交平均面积为78.61亩，除去三大热点板块外，平均项目面积为其余板块最低，项目规模过小，开发零星，区域项目联动性过低。 第三组数据： 33、48.34； 09年片区市场供需占全市比例情况 分析： 09年京东板块新增供应量33万平方米，占全市新增供应量的12.7%，区域供应相对不足； 成交总量48.34万平米，仅占南昌成交总量的10.5%，区域关注热度不高； 在有限成交量中，世纪风情、万科城果及新盘水榭尚都对区域成交贡献较大； 09年全年京东市场供求比0.68：1，看似市场供不应求；但纵比全市供求比0.56：1看来，依然处于成交弱势板块。 第四组数据： 4185； 09年南昌市区主要板块销售成交均价表 分析： 09年京东板块成交均价为4185元每平米，为传统意义上的市区板块最低价格； 该成交均价中，万科城果组团推出的6200元每平米的价格还有拉伸贡献值； 与最高成交均价的朝阳洲板块相比，京东板块的走势具备上扬空间。 第五组数据： 165、6.9%； 09年南昌各版块房地产报纸广告版量比例 分析： 2009年，南昌市楼盘报广全市共进行2352版次，其中京东区域进行165版次报广，仅占全市平面媒体投放量的7%不到； 仅有投放量中，投放项目也主要来自于世纪风情、水榭尚都、万科城果的报广。 数据说明问题： 1、供应量相对不足； 2、区域号召力相对不足； 3、区域开发热度始终低迷； 4、价格上升速度有限； 5、供应产品单纯同质化。 6、宗地规模相对较小，难以形成区域项目联动。 毋容讳言，对比红谷滩、红角洲、象湖新城以及即将兴起的朝阳新城，京东无疑是一个弱势的板块，开发商零星，销售势头不温不火，销售总是低位徘徊、难有突破。 再来看看购房者眼中的京东印象： 万科四季花城： fengqing0404：Posted:2010-1-10 10:17:02 质量相对来说还好，比较安心，小孩子可以放牛一样，跑不出去，还有娱乐设施；夏天可以去游泳，卫生一天打扫一次，就是社区内小商店的菜贵，比其它菜场要贵20%。 fengqing0404 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 – 万科世纪花城 香里相亲：Posted:2010-3-3 8:10:02 社区里面是不错，可是晚上天一黑周边就黑灯瞎火，车比人多；去趟艾溪湖边，前不着村后不着店，周边的凉风一吹，算了，我彻底的败了，逼的我只有在家继续宅起。 香里相亲 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 – 万科世纪花城 四季老头：Posted:2010-3-12 11:22:42 跟一朋友聊天，庆幸自己曾在06年买了套万科四季花园的房子，朋友一听严肃的问道：“你没住那吧？最好还是不要住那里吧，不太安全。 四季一休 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 – 万科世纪花城 黑布隆冬：Posted:2010-3-23