天津彩虹地产20地营销策略总纲.ppt

核心结论回顾 市场 在滨海区域飞速发展前提下，整体市场向好。 产品会被低总价干扰，可替代性较强。 客户 竞争策略：明确差异化价值，城市意象、青年社区、国际品质放大！ 对项目精神诉求敏感点，对于项目品质的追求！ 客户策略：立足地缘，范围向其他区域外扩；深度挖掘自住型品质改善需求！ 本体 聚焦产品消化，需要品质展示支撑!！ 产品策略：阶段性聚焦，连贯销售 目标第一！品质放大！主动出击！ 政策 此次打压是打压“民生”，对于核心地段、品质楼盘的打压性小。 政策向好，机会存在！ 2011年营销关键点 1、线上推广阶段性集中轰炸，强势亮相、高调开盘 2、事件性活动配合其他量级活动，造势+客户有效牵引； 3、配合低成本渠道与活动，线下为王 4、技巧性造场，时时传递信息，增强卖压 1、建议04月前具备商街临时售楼处展示条件与实楼样板间、精装大堂展示条件，5月份首开实现6月份回款。 2、现场品质把控，传递给客户品质感体验。 2011年完成任务所需支持 【Thanks！】 * 产品建议 商业业态、业种建议 “便捷” “品质生活” “年轻化的业种选择” 【KFC穿梭餐厅】 巴黎贝甜 7-11 水果吧 “民以食为天”客户不用走出小区，可以更便捷选择。 小型电影院 美容造型 书吧 咖啡厅 健身房 产品建议 商业业态、业种建议 基本满足客户生活需求，并让客户足不出户，体验精致生活。 项目负责人 滨海事业部总经理 唐微 策划负责人 滨海事业部策划经理 王新 项目主策 于淼 销售经理 1名 销售员 6人 根据项目开盘、加推等重大节点增加相应销售人员。 策划执行 1名 意向客户接电、接访的方式建议。 现场保障 人员框架 意向客户接电、接访的方式建议。 2010年10月份围挡设立后，安排一名销售人员于四季风情或彩虹地产进行接电以及留电，并对意向客户进行问券调查。 现场展示 推广攻略 开盘前 “滨海共振” 售楼处展示条件，体现项目特质。 体验式营销，助力客户对于形象感知。 强势媒体出街，塑造“滨海首席国际青年社区”形象。 渠道发力，多渠道深挖意向客户 事件性营销引爆市场，奠定市场地位（项目吉祥物） 滨海共振 体验式营销 利用销售大厅、示范区、商街从客户的视觉、触觉、情感交流等方面，使客户对于项目形成憧憬，培养客户忠诚度。 展示体系 销售大厅 现场品质 商街展示 Experience Marketing 现场展示 项目围挡 指引、前广场 销售中心入口 1 2 4 全塘沽向里看 小型景观体现未来园林的提前呈现 科技感与时尚感 制造独特的领地感和品质感 项目品质的第一步感受 体验项目的豪华气质 销售动线 客户的心理体验 销售中心 5 传递项目形象最重要的载体 详细了解产品每个细节 3 入口大道 入口大道的整改 体验别具匠心的设计感 销售细节体系 层层细节打造出流畅的销售展示体系，，体现开发商细致特点 销售大厅——“体验式营销” 用体验式营销让客户亲身感知，更加深刻感受项目气质 首层——咖啡厅+书吧。 二层——产品体验中心 园林效果图 —— 弥补无示范区，展示园林效果 电子楼书、项目PPT—— 弥补展示条件有限，时尚感体现 产品剖面单体—— 详述产品功能空间展示和情景生活场景 情境文艺片 —— 故事化、情景化未来生活展示 工艺工法展示—— 体现项目精工价值 它是咖啡厅，是书吧，是健身房，是朋友间分享心情的地方，它可以百变，在这里，客户感受不到浓烈的销售气氛，只觉得，它很亲近，很时尚。 首层——咖啡厅+书吧。 弱化卖场氛围，增加高品质生活体验感受。 影音厅 生活情景展示区 户型及单体展示区 精致园林效果图展示区 工艺工法展示区 企业文化展示区 销售中心 （二层） 前台接待区 区域电子沙盘 （放于地下的模型） 多媒体中加入精装修详细介绍，并给到意向客户单张DVD拷贝，工艺工法着重介绍精装修施工及品质相关保证，坚定客户对精装修的信心。 二层——产品体验中心 用标志时尚产品，作为销售和客户沟通的媒介 带给客户最具时尚感，最具潮流感的体验，独一无二的体验。 示范区服务——管家服务，营造客户尊崇感； 第一重：礼仪形象——入口处仪仗兵敬礼 第二重：引导形象——车场停车引导员； 第三重：迎宾形象——售楼处门前的迎宾； 多数人为少数人服务,在入口第一岗 让刚刚进入这里的客户，感受到最高的礼节 现场品质保障 用礼仪感体现尊重，凸显项目国际品质社区特点 商街建议 售楼处选址：选取项目商业街位置较好商铺一间，上下两层，作为临时售楼处 相应条件：储客期间，商铺具备可作为临时售楼处条件。 被选方案：老城里项目周边的商业或写字楼，租一间作为销售大厅。 商街情景化展示：在商铺无实际售出前，采用写真喷绘、KT版等材质将商铺橱窗进行包装，配合相应主题门头，进行情