天津星耀五洲再次策略沟通案(黑弧奥美)2010.ppt

世界招商计划 活动梗概：星耀五洲酒店、商业、俱乐部、水上世界等全球招商 目 的：新闻聚焦、卖商业、置前展现星耀的世界级生活前景 操作要领：（略） 世界级的生活世界 活动梗概：全年系列国际文化活动+文艺PARTY ，如苏格兰民族文艺 节、东洋文化节（茶道+艺妓表演+插花）非洲热带风情节等 等系列活动。 目 的：吸引到场、保养客户、世界文化传播 操作要领：广告门票，客户邀请，文化活动公司资源操作 万国文化年 现场活动 全域，世界公民代言 域内，世界城市的居住理想 （略，待广告思路的执行诉求形式及文字的落实） 2010广告执行思路： 广告视觉表现 PART6 * 5 世界级火器开路 PART4 区域火拼 2010 复合大盘时代 全域逐鹿 域争 天津 城市的版图拓张 城市功能的外延 快捷交通的实现 天津人居住观正 在悄悄发生改变 郊区大盘改造力 争夺跨域居住权 天津全域泛竞争 时代的真实来临 盘龙谷 团泊湖 金碧天下 锦绣香江 阳光100东方威尼斯 东丽湖万科城 东丽湖华侨城 海尔地产 碧桂园 京基·天颐津城 星耀五洲 天津 津南 郊区大盘全域比拼：更城市关联之下自成天地的规划量级之争！ 量级之战，城与成规 价与质短兵相接的 480万 井喷 津南 ·2010年津南区市场竞争激烈，楼盘供应量急剧释放。除星耀五洲外，广东碧桂园、深圳京基·天颐津城均在八里台镇津港公路沿线有项目，海尔地产也在拿地洽谈过程中，区域未来的新盘供应量将超过480万平方米。 读到了什么 利好：期待提升——大牌大盘云集，区域城市化进程的心理预期缩短； 利空：竞争升级——都是大而全配置，环境都共享，都有附加值，都首选 域内人群分食、域外人群来了，也不知该如何行动 （好像只能落到产品细部辨别）—难！ 观点：如果落到产品细节与价格的直接比拼，我们没多少优势可言…… 突破区域死磕，必须重回高点，规划势能，影响力重拳！ 点杀不成局，影响力质变 项目名称 交通区位 整体规划 在售产品类型 品牌 优势 精装 高尔夫 星耀五洲 津南区 津港公路沿线 总占地面积11000亩、建筑面积近300万平方米，复合地产 北美剩余别墅， 欧亚高层8500元/平米 联排190平—200平 云南星耀集团 公建配套 精装 18洞 碧桂园 规划用途为居住、商业，预计总规模将达到96万平方米。复合地产 首推出产品类别： 联排、双拼 暂未对外销售 广州碧桂园 价格、景观资源 毛坯 18洞 京基? 天颐津城 项目占地51.09万平方米，总建筑规模87万平方米，复合地产 暂未对外销售 深圳京基集团 暂时无可比性 —— 18洞 红磡领世郡 津南区友谊南路与外环交口 其项目占地面积5348亩，建筑面积140万平方米。复合地产 红磡领世郡别墅均价26000元/平米，主力户型270-340平米 天津红磡房地产 低密度住宅、多重庭院、现房 毛坯 27洞 首创溪堤郡 东丽区津汉公路空港2号桥东 项目总建筑面积约30万平方米，容积率约为1，绿化率40％，低密度、高绿化率的宜人住区， 洋房主推80平米、94平米、99平米户型，均价8000元/平米。 联排别墅主推190-260平米。均价13000元/平米。 首创置业集团 低密度、高绿化率的宜人住区 毛坯 无 回顾：直接竞品再比较 项目名称 交通区位 整体规划 在售产品类型 品牌 精装 高尔夫 公建配套 星耀五洲 优 300万 高层、联排、 独栋、商业 中 有 18 优 碧桂园 优 96万 （首推） 双拼、联排 中 无 18 良 京基?天颐津城 优 87万 —— 中 —— 18 良 红磡领世郡 良 140万 洋房、高层、别墅 良 无 27 良 首创溪堤郡 良 30万 洋房、联排 优 无 无 中 与竞争对手比较： 本案胜出的地方依然为：项目整体规划、配套及精装 我们的绝对优势在于： 星耀五洲大型公建配套所提供的世界级生活平台及生活方式 竞争力评判 物 一切还是回到世界规划的大平台上， 我们才有足够的吸引力与市场竞争力； 当然，再绚丽的的世界舞台，还是要与自己有关的， 世界中，我的位置在哪儿，是吸引之后关切的落点； 对位购买的具体产品，还是决定销售的最终一锤； 因此，占绝对优势的世界生活平台价