天津融创·君澜项目营销思考.ppt

开盘价格公示，及时回馈客户反应； 持续对升级客户进行维护与保养，确保高质量的客户成交转化率。 依据开盘策略及流程，对销售统一培训；保障开盘当天客户进行有序签约，避免现场混乱造成的客户流失。 强销期——销售 执行篇 3月中 5月初 7月初 首开 渠 道 推 广 销 售 活 动 执行篇 推售篇 定鼎 销售目标 2011年销售目标： 2011年实现销售额13.5亿元，回款额11亿 2011年实现销售均价约10144元/㎡ 以“高成低就、快出保量”为原则，首开集中引爆市场，赢取市场关注，后期配合阶段顺销形成市场持续声音，提升整体品牌价值实现稳步价格提升。 集中引爆 首开告捷 新品全新入市，采用不断收网的储客方式，利用VIP及后期升级进行储客，通过首开信息的逐级释放，收集把控目标客群，实现首开大捷，引爆市场。 梯度拉升 树立品牌 市场调控 防范风险 合理根据市场变化，因市而动，考虑资源位置、户型、面积等因素合理推售节奏，利用产品差异化特征，对应市场变化，顺势稳步走高，逆市防范风险。 逐步强化项目产品在市场竞争中的优势，树立品牌在区域内高端地位，吸纳客户，实现溢价，同时保持后续产品价格稳步提升，拔升品牌及项目形象，提升项目价值，建立客户信任、信心。 推售策略 全盘资源分析 高层 小高层 叠拼洋房 地块 面积(㎡) A 约159290 B 约71206 合计 230496 A B 物业类型 产品（㎡） 套数 总建面（㎡） 高层 90 588 117012 110 588 小高层 135 240 32400 叠拼洋房 163 102 81084 154 102 143 210 165 102 合计 　 1932 230496 A地块存量较大、高层为地块主力产品 推售篇 推售区域资源优劣式分析 主力资源：临组团或城市级道路、京山铁路，对生活有一定噪音影响，利用价格调控、快速出货。 核心资源：紧邻组团中央景观，拥有良好的景观资源及视野，但部分毗邻临组团或城市级道路、京山铁路等，根据价格稳步提升，形成适度利润、快速跑量资源。 顶级资源：位于社区资源核心位置，紧邻入口景观，稀缺资源位置， 优势明显，根据推售节奏，可适当追求溢价空间。 利用资源性，差异化销售，适度利润，快速跑量，以保证全年回款目标完成 推售篇 8.25首开 资源：2栋32层，1栋27层高层类产品 套数：364套 面积：36400㎡ 金额：36400万 10月中下旬二开 资源：1栋32层，5栋27层高层类产品 及1栋叠拼洋房类产品 套数：590套 面积：60608㎡ 金额：65482万 12月三开 资源：1栋27层高层，3栋11层小高层、2栋叠拼洋房 套数：290套 面积：36300㎡ 金额：43002万 首开低价策略，集中爆破创造市场声音，后期利用洋房作为价值标杆，形成差异化销售，“低价入市、集中引爆、稳步提价，快速出货”的策略为全年任务的基础。 推售篇 2011年全年销售面积13.3万平米，销售额13.5亿，全年回款额11亿 2011年融创.君澜项目销售排期 产品 面积（㎡） 8月 10月 12月 总计 套数 面积(㎡) 销售均价（元/㎡） 销售额(万) 套数 面积(㎡) 销售均价（元/㎡） 销售额(万) 套数 面积(㎡) 销售均价（元/㎡） 销售额(万) 套数 面积 金额 高层 二居 90 182 16380 9000 14742 334 30060 10000 30060 0 0 0 0 516 46440 44802 三局 110 182 20020 9000 18018 334 36740 10000 36740 0 0 0 0 516 56760 54758 小高层 三局 135 0 0 0 0 44 5940 10500 6237 88 11880 11000 13068 132 17820 19305 小计 / 364 36400 9000 32760 712 72740 10500 73037 88 11880 11000 13068 1164 121020 118865 叠拼洋房 下跃1 163 0 0 0 0 6 978 13000 1271 10 1630 13500 2201 16 2608 3472 下跃2 154 0 0 0 0 6 924 13000 1201 10 1540 13500 2079 16 2464 3280 平层 143 0 0 0 0 12 1716 13000 2231 20 2860 13500 3861 32 4576 6092 顶跃 165 0 0 0 0 6 990 13000 1287 10 1650 135