尺度地产2010年绿城·彭州项目物业发展建议.ppt

本案商铺产品价格预估方案一： 基于当前市场环境的本案商铺价格预期 彭州市场的二层商铺的价格一般是一层商铺价格的50%以内，而三层商铺与二层商铺的价差、四层商铺与三层商铺的价差为20%左右。如若本案相关到达性业态未来有效聚集，北部商业地块仅能按常规社区型商业价值销售。届时本案商业物业销售价格仅能维持当前市场水平。 由此，当前市场环境下本案商业物业价格为： 1F均价：12000元/㎡ 2F均价：5000元/㎡ 3F均价：4000元/㎡ 4F均价：3500元/㎡ 本案商铺产品价格预估方案二 商铺产品当前市场均价:11640元/㎡ 如若本案在2011年5月入市期，市场供需状况、区域发展及全案运营操作较为理想，结合对全案发展主题的成功策动以及旗舰主力商家的成功引入与品牌带动等因素。本案商铺入市阶段销售价格或将有4000元/m2左右涨幅。 由此，理想状态下本案商铺入市时一楼可达 均价15000元/㎡ 基于全案理想运营的本案商铺价格预期 彭州市场的二层及以上楼层商铺较一层商铺价格虽有较大差距，但本案商业以餐饮/休闲娱乐类到达性较强的业态为主，该类业态对楼层的2-4F需求度高于常规百货、零售类商业。 综上因素，理想运营状态下本案商业物业价格： 1F均价：15000元/㎡ 2F均价：10000元/㎡ 3F均价：7000元/㎡ 4F均价：4000元/㎡ 本案商铺产品价格预估方案二 基于全案理想运营的本案商铺价格预期 本案商务公寓产品定价因素分析 本案商务公寓价格建议 本案商务公寓分为写字楼、酒店式公寓及普通住宅。三类产品体量分配未定，需根据市场反应灵活销售。 根据本案发展策略，商务公寓产品将会在后期推售。鉴于先期商业、住宅的市场基础，商务公寓将有一定溢价空间。 产品因素 发展策略因素 彭州市场写字楼供应及需求有限目前价格基本与住宅持平；彭州市场目前暂无酒店式公寓，市场存在不确定性。 市场因素 本案商务公寓产品价格预估 鉴于商务公寓产品与本案住宅产品的关联度，住宅均价3700元/㎡，根据市场供需状况，与区域发展特性，再结合商务公寓自身特性，估计本案商务公寓产品在2012年入市时价格较本案住宅有300元/m2左右涨幅。 由此，本案商务公寓入市时 均价4000元/㎡ 本案商务公寓价格建议 全案发展经济效益预演 全案静态经济效益估算 通过初步静态估算，全案总投资6.95亿元，单位成本2865.14元。 全案静态经济效益估算 通过初步静态估算，全案销售净收入近8.15亿元。此外，未售的70%住宅车位为沉淀资产。 注：上述静态经济效益测算中的销售价格，系项目开发前景预判及各类产品特征及推售时序而拟定，具有一定的市场可行性。 全案静态经济效益估算 通过初步静态估算，项目税前利润为1.2亿元，税后利润8075万元。税前利润率为17.33%,税后利润率为11.61%。 综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。 THE END 2010.9.19 本案产品优化建议 户型结构优化 市场客群户型结构潜在需求 注重户型的观景效应与内部空间的经济型和实用性 本案产品优化建议 户型结构优化 本案户型结构优化方向 市场层面 本案住宅户型 本案客群特征 灰空间面积 赠送及观景面拓 展为主 高层电梯，面积集 中在80-90㎡套二， 100-120㎡套三 实力型刚需为主 改善型和投资 型客群为辅 设计形式趋于 大众，需要突破 需要结合产品特 征，合理创新 需要满足不同客 群心理需求 本案户型结构优化方向 打造创新型高性价比户型空间结构 本案产品优化建议 户型结构优化 本案住宅部分户型结构优化方向 形态结构创新 灰空间方式运用 舒适性赠强 附加值提升 弧形阳台，地标展示 幻变书房设计 大面窗户，观景性强 可拆卸式飘窗 主卧落地凸窗 创新、实用、舒适的城市化产品 隐藏式衣储 阳光餐厅设计 多阳台组合赠送 改装实用面积赠送 奇偶层挑高露台 通过布局与结构的创新与内部空间的拓展，形成品质居家。 本案产品优化建议 户型结构优化 本案住宅部分户型结构优化方向——可拆卸式飘窗 部分楼盘在设计图纸中和毛坯房交付时会有飘窗窗台，但消费者可将其自行打掉。由于飘窗本身有2.2米的层高，加上打掉的那部分窗台，层高可以达到2.2米以上，并扩大了其室内使用面积，对中小户型的客群有一定的吸引力。 可拆卸式飘窗窗台在打掉后可增加房间内的使用面积，使房间整体通风采光效果更佳，有利于产品品质的提升。 本案产品优化建议 户型结构优化 本案住宅部分户型结构优化方向——主卧落地凸窗 落地凸窗是在普通凸窗基础上的生活化创新。将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度，在建筑构造方