苏州中海某项目后评估报告.doc

【××××】项目后评估报告 后评估工作小组 二○○八年四月 目 录 1.项目概况 4 1.1项目概况 4 1.2项目背景 4 1.3项目发展周期 4 2.项目投资管理评估 5 2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 5 2.1.1宏观环境 5 2.1.2房地产市场 6 2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 7 2.2土地协议执行情况 8 2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 8 2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 10 3.××××营销管理评估 11 3.1项目各类型物业销售情况 11 3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 12 3.3项目销售时机 15 3.3.1一期营销计划安排 15 3.3.2二期营销计划安排 16 3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 17 3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 19 3.4 原定位客户分析 19 3.5成交客户分析 20 3.6项目的物业管理费用检讨 21 3.7项目的销售策略 21 3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 21 3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 21 3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 22 3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 22 3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 23 3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 23 3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 24 3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 24 3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 25 3.7.10第九阶段：小高层强销 25 3.8综合评述本项目市场定位营销工作 25 3.9提出可借鉴的经验 26 3.9.1推广节奏方面 26 3.9.2形象推广方面 26 3.9.3广告包装方面 26 3.9.4分众行销及媒体组合方面 27 4﹑项目合约管理评估 27 4.1﹑合理有效的编制招标计划 27 4.2﹑合同签定 28 4.3﹑结算审核 28 5.项目设计管理评估 29 5.1项目概况 29 5.1.1项目区位 29 5.1.2项目完成经济技术指标 29 5.1.3项目周围竞争楼盘情况： 33 5.2.项目的建筑标准 35 5.2.1结构体系： 35 5.2.2墙体维护材料： 35 5.2.3外立面材料： 35 5.2.4外窗及玻璃： 37 5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准： 38 5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼 38 5.2.7机电配置标准 38 5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 39 5.3.1建筑设计过程回顾及控制 39 5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 42 5.3.3结构设计的管理与控制 47 5.3.4设备专业设计管理与控制 47 5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） 48 5.5.售后使用情况 48 5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 48 5.6.1项目设计管理突出经验 48 5.6.2项目设计管理中吸取教训 49 5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 50 6.项目工程管理评估 52 6.1项目概况 52 6.2项目管理架构 52 6.3项目发展进度对比分析 54 6.4别墅项目发展经验 55 7.项目财务评价 56 7.1项目销售收入指标完成情况 56 7.2项目发展成本控制情况 56 7.3项目现金流量的变动分析 58 7.4项目财务评价指标分析 59 7.5项目税务筹划情况 60 8综合评估 61 8.1综合评估结论 61 8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 61 1.项目概况 1.1项目概况 ××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。地块占地面积约7.23万平方米，容积率0.8。项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为4.65万平方米和2.58万平方米。 本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个××，其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。 2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。 金姬墩规划图 1.2项目背景 ××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。 2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。