自治区物业条例宣贯演示课件.ppt

广西壮族自治区物业管理条例（第五章、第六章、第七章）解 读 住建厅房产处 黄韬 业主的建筑物区分所有权 《物权法》第七十条 ：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 专有权、共有权、管理权 专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利； 共有所有权系指业主依据法律、合同以及管理规约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利 ； 管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有权利和承担的义务。 三项权利之间的关系： 专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转让共有权且不得要求分割。 费用分担，收益分配——有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的交存、公共部位经营收益的分配） 权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的缴纳） 专有部分 专有部分，其意指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之所有权之标的的建筑物部分。 共有部分 具体包括：（1）建筑物的基本构成部分，如支柱、楼顶； （2）建筑物的共用部分以外的共有部分以及附属物，如楼梯、走廊； （3）仅为部分区分所有人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。 第五章 物业的使用 本章部分从原条例的五条扩充到现在的六条，虽然条数变动不多，但内容上已经作了很大的修改，删除了原条例中原则性的规定以及跟《物业管理条例》和本条例中重复的部分内容，并调整了部分条款。现在本章的条款主要涵盖了使用物业的行为禁止、物业转让和租赁、物业装饰装修、物业、场地和设备用途改变、物业服务费、物业服务费收交限制等六项内容。 一、使用物业的行为禁止（第四十六条） 维护业主的建筑物区分所有权中的共有权部分 监督主体：其他业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业 监督主体有权予以制止 制止无效，负有报告义务的主体：业主委员会、物业服务企业（案例1） 案例1：拆除承重墙致损案 【案情】陈先生购买了广州市白云区新海成花园14栋801号房屋一套。2011年9月准备装修房屋时，发现房屋地坪、墙面、构造柱等处竖向、横向、水平向有大小不 等裂缝。陈先生即向开发商广州新海成房产发展有限公司（以下简称新海成公司）和广州红喜物业服务公司（以下简称红喜物业）反映。经上述两公司派员现场查 看，发现陈先生楼下701室的业主杨先生正在装修房屋，并将部分承重墙拆除。事发后，陈先生多次与杨先生、开发商、物业公司进行协商，但因分歧太大，未能 达成一致意见。陈先生诉至法院，请求法院判令杨先生、开发商、物业服务公司三被告修复受损房屋、消除隐患，赔偿801房屋修缮费30000元。 被告红喜物业公司辩称，其作为物业服务提供者，已向701房业主告知房屋装修不能违规等事项。且公司发现701房业主违规装修房子行为后，已向杨先生发出 整改通知，也报告了区房管局、街道办和居委会，已尽到了物业管理应该尽的义务，故原告目前存在的房屋墙体开裂等问题，属房屋质量问题应与开发商交涉，是业 主装修引发的问题应和业主交涉，与被告无关。 【判决结果】红喜物业公司不承担赔偿责任 有关部门是哪些？ 1、房地产行政主管部门 本条所涉及范围：第（一）、（二）、（五）项 依据：⑴《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第三十三条、三十四条 （针对第（一）、（二）项） ◆“第三十三条　因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 　　装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。” 　　◆“第三十四条　装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。” ⑵《物业管理条例》（国务院令379号）第六十六条 （针对第（五）项，案例2） ◆“第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的