信托方式解决个人集资建房难题的初步设想.docVIP

信托方式解决个人集资建房难题的初步设想 作者：苏州信托??林海（项目管理部）第一部分??前言????自2003年12月北京的于凌罡首倡个人集资建房计划以来，尤其是进入2005年后，引发了全国各地纷纷效仿，在网上略一搜索，可以看到上海、成都、南京、石家庄、杭州、青岛、厦门等地均有发起个人集资建房的倡议，也吸引了众多参与者。这一现象经过新闻媒介的报道，引起了广泛的关注。这股热潮也蔓延到了苏州本地，据2005年3月31日《城市商报》A2版的报道，苏州的俞伟、吕启顺、彭军三个30多岁的小伙子也发起了自建住房的倡议，他们还发起成立了“天堂家园”合作自建房俱乐部，并在“今日苏州”网站上建立了自己的“阵地”—“天堂家园”合作自建房俱乐部网站，迄今已有40多人响应。????“于凌罡现象”的背后表现出的是中低收入群体对现今高房价的不满，是对现在的房地产开发商牟取暴利的房地产开发模式的反抗。然而正如很多分析文章所讨论的，于凌罡式的个人合作建房模式存在着太多的缺陷和困难，归纳起来主要有以下几方面：????一、首先，如果采取非盈利的运作方式，在组织和操作上具有极大的难度。建造住房是一项涉及到许多环节的复杂的系统工程，成立公司、通过竞拍或谈判获取土地、筹集资金、委托规划设计、通过政府相关部门审批、组织招投标、监督工程施工和资金使用、验收和前期物业管理，等等，缺乏专业经验和有效组织的俱乐部很难胜任。????二、许多参与者都是抱着能买到一套便宜的房子的最基本的想法参与的，但这并不意味着即使能使成本最大限度地降低就能使这些参与者接受，可以预见，土地的价格和地段、规划、户型、配套设施等品质上的要求也将最终左右参与者的购买决定，要想使有足够数量的参与者达成一致意见是非常不容易的，并且这些能达成一致意见的参与者还必须满足有足够的支付能力这一前提。能够找到一种合适且被大家都接受的规则，将是成功运作的先决条件。????三、撇开能力不说，俱乐部发起人的公信力也受到质疑。由于个人的资信条件有限，众多参与者汇集而来的巨额资金缺乏可靠的安全性保障。如果发生卷款逃跑或挪作它用造成损失，将会引发严重的社会问题。难道个人集资建房就只能成为“乌托邦”式的梦想，最终归于失败的结果吗？或者，如某些媒体所分析，“于凌罡”们被房地产开发商“招安”，演变为“团购”的妥协结局。那么，有没有既能够规避庞大的广告宣传费用、开发利润，又能够让集资者们享受专业化服务的途径呢？这是问题的关键。第二部分?信托方式建房的可行性????信托公司是国家批准设立的、可以通过发行集合资金信托计划合法募集资金投向信托合同指定用途上的专业金融机构，在中国银监会的严格监管下向社会提供规范化、专业化的委托理财服务。信托公司开展委托理财服务的业务范围十分广泛、方式十分灵活，各家信托公司根据自己的战略选择和核心能力的不同而体现出不同的特色，有些信托公司已经具备了为集资建房提供全过程、综合性服务的能力。以苏州信托为例，苏州信托自2002年重新登记以来，在房地产行业上成功开发运作过多个项目，积累了比较丰富的房地产金融服务经验。而且苏州信托还成功为苏州市政府代建了苏州市疾病预防控制中心、苏州市殡仪馆新馆两个项目，并作为财务代理参与苏州市博物馆建设，在此过程中培养了一批工程管理、技术、财务人员，与政府及各类中介机构建立了良好的互信、合作关系，是推动苏州市政府工程代建制的主体之一。在此基础上，2004年底苏州信托还成立了专业的工程项目管理公司，以更好地拓展和管理今后的工程代建项目。????可见，如果苏州信托作为专业的服务机构介入个人集资建房有着天然的优势。首先是资金的管理运用上，合法而且规范，苏州信托可以通过集合资金信托计划、集合资金信托合同的方式明确资金的用途和管理运用方式，明确界定委托人、受托人的权利义务，苏州信托按照计划、合同的约定并在政府的严格监管下进行运作，因此委托人们不用担心自己的资金被挪用乃至卷逃；其二是专业化的管理贯穿项目建设的始终，使委托人避免了直接参与各个环节工作的烦累之苦，以及组织松散、专业水平低而很可能造成的成本上升；其三是充分运用信托制度的灵活性和公司的资源解决各种可能发生的问题，最大限度地降低成本并保证整个计划的顺利实施，等等。????然而，肯定会有人问，即便苏州信托作为专业机构有实现整个项目从头到尾运作的能力，那么最终委托人能够以什么样的价格拿到自己的房子呢？也就是说，最终的房价与市场价相比能够便宜多少，如果最终房价与市场价相差不多，那由苏州信托来运作这件事就失去了意义。在这里就有必要了解苏州信托的盈利模式：简单地说，苏州信托发起设立的集合资金信托计划，是一种特定目的信托，相当于一个向特定委托人群体发起设立的房地产投资基金，苏州信托管理运作这个基金收取相当于整个