世联小户型住宅专项研究业务的经验分享.pptVIP

起步发展期 快速发展期 成熟发展期 人口密度 潜在购房人群 城市土地存量 城市建设热点转移 城市建设热点转入 城市及区域发展的一般模型： 问题提出 我们说城市和区域的发展是有阶段性的，哪么各发展阶段是如何界定的，其表征是什么？ 各阶段市场的基本特点是什么？ 世联价值 小户型生存环境研究 影响小户型住宅物业发展的关键因素 城市区域价值判断 企业进入性战略研究 模块三 小户型产品客户需求分析 从客户需求挖掘角度建立小户型产品价值体系 按购买动机、驱动方式的客户分类70年代末，80年代人逐渐成为主角 客户购买动机 驱动因素 客户分类 特征总结 自住 （工作交通驱动） 捷运交通 （地铁、城铁） 个人为单位 自由青年（未婚青年） 常年工作流动人士 活跃长者 首次置业需求，部分拆迁客户； 处于频繁变换工作的阶段，选择项目多考虑距离工作地点的远近，是否能方便的到达轨道交通； 对单价和总价都比较敏感，采用按揭，财富积累不多，首付依靠父母或者拆迁补偿； 看重未来捷运交通，以及由此带来的升值。 户型务实，关注使用率；功能空间多，但是要求紧凑，对礼仪空间和舒适度关注不多。 对价格敏感，会因价格而放弃对部分品质的追求。　 家庭为单位 丁克家庭 空巢家庭 部分拆迁家庭 道路交通 （城市快速路） 个人为单位 自由青年（未婚青年、混居、小两口） 常年工作流动人士 活跃长者 首次置业需求；福利房、公房升级客户；家庭生命周期发生变化； 不愿脱离之前的工作生活圈，选择项目多考虑距离工作地点的时间距离； 工作稳定步入正轨， 处于较快的职业上升期，开始关注家庭规划 城市新锐，注重生活品质，渴望能够享受生活，但往往时间较少；希望拥有自己的生活空间，同时又很享受与朋友一起聚会、畅谈的快乐时光； 追求时尚、优越感，物业能体现标签式的生活 对圈层感充满向往。有个性，对时尚的敏感度高，乐于接受新鲜事物； 拥有私家车的客户数量占项目70%以上； 对价格有一定的敏感，但不会因价格而放弃对品质的追求。　 家庭为单位 空巢家庭 丁克家庭 部分拆迁家庭 小太阳家庭 投资 （投资回报率） 核心商务区 活跃的财富置业者 看重投资回报率，属于技术分析型客户 部分外籍人士和港澳台客户 会有企业购买行为，多数是外地或者外国企业 并非金字塔尖财富水平 核心产业区 活跃的财富置业者 核心教育区 初级财富置业者 小户型项目产品关键点分析 客户购买动机 特征 具体分析 自住 建筑规模 较大规模的社区 处于大规模居住区内的部分条件受限的楼座 小规模项目但是邻近成熟大社区 产品形式 板楼、塔楼、板塔结合，形式多样 项目资源条件 处于城市繁华区的边缘地带或者非核心地段； 临城市主干道、快速路或轨道交通，公共交通发达； 多数定位为青年社区，有一定的文化概念； 投资 建筑规模 　单体楼（１－２个单体）、综合体中的小体量楼座 产品形式 　塔楼、假板（围板、内廊式板楼……）　 项目资源条件 处于城市核心商务区、核心产业区、核心教育区等； 租赁市场活跃，有固定租客人群，通常以居住为主； 规模太小无法形成社区感，或者位于综合体中有较强的商务感； 以小户型解决进深过大、东西朝向等建筑问题； 规律总结 　 项目 自住 投资 社区 一些以小户型为主的项目已经开始注重社区概念、场所、人文内涵。尤其体现在距离核心区较远的中大规模项目中 社区规模较小，或者基本无社区，依托核心区配套资源、综合体配套。 “大”与“小” 50平米以上户型和二居比例相对高于投资项目，部分项目全为60-100平米，二居为主 50平米以下户型和一居比例较高，部分项目全部为零居和一居 功能分区 保证起居室、卧室、卫生间、厨房餐厅等基本功能空间； 厨、卫分居入口两侧，独立明厨带生活阳台； 一居户型卧室和起居室有一个采光面或者两个采光面； 两居户型利用东北或者西北角两个方向采光面；或者大进深、小面宽南北通透户型； 阳台、飘窗、玄关、 loft、增加储藏空间、精装等设计体现附加值 零居相对较多；通常厅室相连；酒店式公寓布局； 厨房多为开敞式厨房； Loft设计、 精装修国际知名大师设计、打造公共空间、商务配套等体现附加值 功能面积 厨卫面积相对较大，卧室相对较小 厨卫面积相对较小，卧室相对较大； 公共空间和交通面积相对较奢侈 户型创新 阳台、飘窗、玄关、 loft、增加储藏空间、精装等局部舒适度设计 户型可以不需要太多变化，甚至全为酒店客房式布局，尺度同时满足办公需求 阳台 有阳台户型比例较高，部分二居双阳台，形式多样，出现工作阳台、观景阳台、书房阳台等多种形式 有阳台户型比例较低，大多与卧室相连 世联价值 消费者层面 小户型住宅物业置业的终极目的是什么？ 从消费者角度分析，影响小户型价格的因素 消费