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鸿威的森林2014年第二季度营销执行方案 ShenZhen.4.2014 目 录 第一部分 季度市场简报………………………………………………………..…..…3 1、政策法规………………………………………………………………………………………….3 2、区域房地产市场情况………………………………………………………………3 3、区域市场走势研判……………………………………………………… …………7 第二部分 2014年第一季度营销工作回顾……………………………………………8 1、2014年第一季度销售计划完成情况………………………………………………8 2、2014年第一季度销售情况分析……………………………………………………9 3、2014年第一季度营销工作梳理……………………………………………………15 4、2014年第一季度项目营销存在的问题及改进措施………………………………15 第三部分 2014年第二季度营销工作计划…………………………………...………16 1、2014年第二季度销售目标分解…………………………………………………….16 2、2014年第二季度营销工作计划…………………………………………………….17 3、2014年第二季度营销费用预算…………………………………………………….23 鸿威的森林2014年第二季度营销执行方案 季度市场简报 1、政策法规 政府将出台双向调控政策控风险意义大于稳增长不再要求地方政府上报房价控制目标不再硬性规定房价控制目标,符合当前房地产调控政策转向市场化和长效机制建设的导向,但在当前房价下跌风险大于上涨风险的情况下,是否预设房价上涨目标意义并不大。实际上,真正出现房价上涨过快的地区政策仍有压力 新型城镇化规划出台计划2014-2020年城镇化率平均每年提高0.9个百分点,提升速度慢于2000-2013年,因此城镇化速度本身不能导致房地产需求增速提高,对房地产市场的影响最终仍需落实到经济发展和居民收入提高。城镇化过程中的土地改革,特别是盘活城市中低效利用土地值得重点关注,拥有较多闲置城市工业用地或城中村项目储备的公司,以及部分工业用地一级开发的公司可能受益。2、区域房地产市场情况 □ 深圳市场 作为传统淡季深圳楼市也不例外，成交量大缩水，根据深圳规划国土委网站数据2014年第一季度深圳全市成交6505套，成交面积量550933平方米，成交均价22210元/㎡。 龙岗区可售套数 根据国土局网站数据，截止到3月28日，龙岗区剩余货量26673套； 余货中二房最多，龙岗二房余货占整体46%；据中原调研与内部系统分析,合拼户型约占二房数量的40%; 龙岗区余货占整个深圳市约69%，是存量和销量最大的区域； 竞争项目到访、进线、成交情况 龙岗中心城地铁沿线主要项目状况（2014年第一季度） 项目名称 到访 来电 成交 万科天誉 605 559 90 保利上城 963 714 173 远洋新干线 1261 312 237 喜悦里 440 255 25 乐城 647 272 40 龙岗中心城第一季度成交套房，主要是远洋新干线及保利上城项目的新品加推以及片区项目的持续走量。由于远洋新干线近期明显的跳水降价，带动了近期项目成交；万科广场推出B座新单元、价值大型商业中心开业，带动了项目的持续走量。 龙岗宝荷片区市场状况（2014年第一季度） 项目名称 到访 来电 成交 卓弘高尔夫雅苑 306 245 17 振业天峦 551 378 138 仁恒峦山美地 671 391 48 宝荷片区共成交203套，由于片区项目价格均保持在较低水平：振业天峦均价1.4万／㎡、成交户型以60平米的两房小户型和89平米三房为主；仁恒峦山美均价1。85万／㎡，成交以76-89平3-4房为主； 龙岗五联片区市场状况 项目名称 到访 来电 成交 百合盛世 708 194 97 承翰陶源 514 263 56 五联片区第四季度成交 套房，虽然片区区域位置较差，但第一季度区域内项目推广声势较强切促销具备合力，导致片区关注度升高、通过三级市场转介走量较好 龙岗龙城北市场状况（2014年第一季度） 项目名称 到访 来电 成交 万科翰邻城 628 285 47 阅山公馆 110 71 10 宝能悦澜山 350 405 42 深房传麒尚林 239 220 38 龙城北第四季度共成交套，主要为宝能悦澜山以及万科翰邻城的销售带动。万科翰林成主打教育资源（深圳百花校区），凭借配套资源成功吸引客户（教育配套对于刚性需求的影响历来明显）；宝能悦澜山以出众的户型及项目品质精装成功地促进了项目消化整体2.1万 (均含精装2万) 元/平。 2014年龙岗区第一季度的开盘楼盘状况 2014年第一季度龙岗