世联2012年恩平阳光新城洋房产品定位报告.pptVIP

恩平·阳光新城洋房产品定位报告;报告结构;锦江新城;*;;北靠禾寮山;地块周边现状交通体系尚不成熟，但未来规划市政路网及轻轨交通，大交通环境向好。;*;*;报告结构;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;恩平市场容量小，房地产仍处于封闭阶段； 恩平城区楼盘主要分布在锦江两岸，以江景资源为主导； 整体洋房市场消化较慢，成交价格水平较低，其中个盘还出现几个月零成交现象； 市场成交主要以97—130 ㎡之间的三房为主，未来各盘还将持续供应；;报告结构;;;区域购房客户职业分类; ;1 岑先生，50岁左右，退休人士，现居住星河湾畔，第二次置业。三代同堂，儿子希望可以再买一间三房的，但现在这个楼盘没有什么绿化，连散步的地方的少。 关注楼盘的自然环境、产品设计。 ——“但是在星河湾畔买房就是希望可以看江的，是朝南的单位，但是住进来之后发现小区绿化很少，连散步的空间都没有。 ” ——“现在住的房子有点小，孩子现在赚了点钱，希望可以再买一套三房的小区环境较好的单位。最好是能赠送点面积，厅要大点的，会客也会方便点。” ——“锦江新城，政府一直都说的啦，但是到现在为止也没有什么动工，都不知道政府是不是会投资去建设的。” ;2 冯先生，30多岁，做汽修生意， 现住项目附近，第一次置业。三口之家，是恩平城区人，来这里已经有好几年了； 关注楼盘的户型设计、小区环境。 ——“这几年，自己做汽修生意，多多少少也赚了点钱，乡下那里自己建了房子，但很少回去住，现在基本都在这里生活了，当然希望可以在这边买一套房子。” ——“对于面积方面其实也不需要太大，100 ㎡ 那样就足够了，如果可以赠送点面积那就最好了。 ” ——“你们那在那里都是别墅，环境是不错的，但是别墅我们买不起，看看到时洋房吧，如果合适还是可以考虑下的。” ;3 吴先生，25岁左右，锦绣香江销售，在恩平做销售近两年了，从业两年来，对于恩平这边的客户情况较为情况 客户主要关注的是楼盘自然环境、户型设计还有朝向 ——“我手头上有许多买了锦绣香江的客户，都是因为看中锦绣香江的环境，觉得这里的环境比较好”； ——“但是这一期推出来的面积在95—105 ㎡的两房和三房，销售相对没有那么好，因为客户方面主要意向的面积相对会大点，在110—130 ㎡之间的销售最快”； ——“我们前期的那些都是110多㎡，相对于现在的户型来说会好卖很多”； ——“客户对于区域发展相对来说还是很模糊的，因为政府那边都说了那么多年了，可是也没见什么动静，客户也就不会太在意这个了” 。;4 陈小姐，35岁左右，现住在恩平镇区，因为就快过年了，就从委国那边回来。首次置业，三代同堂，意向120㎡左右就可以了，用于自住。 特别关注楼盘的交通配套和房屋价格。 ——“我是经常在国外工作的，基本上一年也就回来三四趟，现在小孩子和家里老人住在自建的房子，希望他们可以住好点 ” ； ——“最好就是要交通便利，老人、小孩出门都方便”； ——“我有很多朋友都住在碧桂园和锦绣香江那边，可是那里交通不是很便利，还是希望找个交通更加方便的楼盘，价格根据现在的市场上那样，还是值得考虑的。” ;5 汪先生，30岁左右，银行客户经理，现在住在锦绣香江，二次置业，三四口之间，想买间空间更大的，改善下居住环境 关注楼盘的环境、交通和小区配套。 ——“现在住在锦绣香江，90多平米，这里的环境还是很好的，以前钱不够就只能勉强买个两房住着，现在看着子女一天天长大了，他们经常吵着要买间大的房子，他们可以每人有间房。 ” ——“小区的环境一定要好，这一点很重要，我现在也还在想着要不要在这里买间大的算了，因为现在推出的那些户型都不是很合适，所以想多看看其他楼盘再决定。” ——“另外，小区周边和自身的配套也很重要，一定要有基本的那些生活配套，不然到时连买菜都不知道去哪里买也是很麻烦的一件事”。 ;客户主要意向110—130 ㎡为主，改善和首改型客户占绝大多数； 客户对于物业主要看重的是小区环境、户型设计； 客户普遍存在对锦江新城概念较为模糊或者没有产生对未来区域发展的憧憬；;报告结构;地块价值分析—布局基础;地块北高南低,山体位于小区北面，整体视野开阔，采光通风效果好;高新科技园;西侧火葬场影响;结论：地块现状沿新平北路进入性良好，而后期随着规划道路逐步完善，小区整体的进入性会有一定提升。;;产品定位策略;策略下的产品定位 原则：产品与地块资源相匹配;各地块产品具体分布图;各地块产品具体分布图;项目整体户型配比;恩平房地产整体发展水平较低，城市容量较小； 市场各盘竞争激烈，市场主流产品未来持续供应； 各盘定位客群十分相似，而产品单一，市场竞争程度越发严重；;报告结构;规划创新—户型亮点;8