上海市万临家园项目营销方案提报.ppt

合理的功能布局： 售楼处 1 5 4 2、售楼处 3、样板区 4、样板房 1、进入现场的引导区 售楼处 1 5 4 外围引导：客户原住地 —— 交通动线 —— 案场 引 导 旗 高 炮 看 板 1 看 板 2 户外高炮： 引 导 旗： 工地围板： 精神堡垒： 指示系统： 改善入口广场的布局： 空旷、单调 花卉铺设 植 栽 儿童游乐 售楼中心布置： 外墙包装示意： 内部空间示意： 功能分区 销售氛围 样板区设置： 1 4 5 售楼处 1 4 5 入口景观 完整的示范区域 集中展现社区品质 建筑主体 中央景观 景观提升: 1 4 5 售楼处 1 4 5 1 2 1:调整车位 景观亮点 2:中央景观 样板房: 1 4 5 售楼处 1 4 5 A A：全南特色两房 B B：景观舒适大三房 特色两房装修风格： 景观大三房装修风格： 价 格 策 略 先从单价水平来看： 新城尚景6800元/㎡的价格水平得到区域认同 本项目 新城尚景成交均价6800元/㎡，月均去化50套； 万临家园成交均价7200元/㎡，月均去化6-8套。 新城尚景 选择价值标杆 项目竞争力比较： 外部条件 社区品质 与轻轨距离 环境 配套 综合 本项目 新城尚景 立面 景观规划 车位规划 综合 本项目 新城尚景 不考虑其他因素的情况下 ，项目合理的单价为6600-6700元/㎡ 综合来看，本项目综合竞争力弱于新城尚景 6600元/㎡ 但公寓消费总价才是决定因素： 项目价格继续回调200元/㎡，为6400-6500元/㎡ +6万 +8万 进一步缩小总价差距 淞南未来的竞争压力加大 区位相近的新梅淞南苑： 新梅淞南苑极可能低价销售，拉低区域均价 新城尚景 本项目 鎏 园 新梅淞南 交通更为便捷的鎏园： 应对策略： 在价格上占据主动 综合以上所述，本项目要达到： 快速去化，树立区域标杆 整盘均价理性回归： 6300-6400元/㎡ 附以丰富的SP活动，如付款方式、新婚优惠、特价房促销等保证项目销售的成功！ End 中国地产商域网 万临家园项目营销方案提报 项目操盘目标 快速去化，树立区域标杆 城市外围 竞争激烈 销售困境 如何设定合理目标？ 城市外围 竞争激烈 销售困境 达成目标的四个支点： 客源定位 企划推广 现场执行 价格策略 客源定位 要达到快速去化，必然要求客源扩张 北 杨 浦 北 虹 口 宝山 南部 其 他 区 域 核心客户区域 江湾、五角场、中原等 重要客户区域 淞南、高境、吴淞等 其他客户区域 其他市区、外省市等 凉城、曲阳、大柏树等； 置业特征： 虹口、杨浦客户：受经济条件的限制，放弃购置市区小房型，转而追 逐交通便捷地区的新型社区 置业动机： 以解决居住问题或者改善环境的自住客户为绝对主力 置业类型： 大部分客户都是首次置业 本区域：出于对区域的感情，就近购房 两房客户： 新婚置业 年轻的三口之家 三房客户： 家庭结构大、功能需求多 具备一定的经济条件 改善居环境 市场印证： 热销个案： 本项目： 企划推广： 围 墙 看 板 报 纸 系 列 推广主题混乱 广告表现力差 05年8月-06年3月推广投入统计 推广方式 美岸栖庭 新城尚景 万临家园 主流报纸 9次 20次 2次 专业杂志 租售情报2次 租售情报1次 无 DM直投 3次 2次 无 户外高炮 殷高路、逸仙路口 逸仙路高架 无 道旗 沿逸仙路、高逸路、殷高路 逸仙路和周边 无 楼体挂幅 有 有 无 外围展板 逸仙路 无 淞发路、淞南路沿线 车体广告 轻轨3号线 715 713 房展会 3月房展 3月房展 3月房展 其他 --- 电信帐单直投 --- 推广力度≈0 广告策略： 重新塑造统一市场形象 多种媒体整合，密集投放 洗“心”，革“面” 短期内创造知名度 广告总方向 城市向北，公园向东。 1、建立轻轨沿线的新型城市居住区的概念 2、公园＋广场的优美环境 3、成熟优雅的生活配套 企划重点 SLOGAN 下一站·公园生活 轻轨+公园+音乐生活。 案名: 维也纳森林 Vienna Park 维也纳素有“多瑙河的女神”之称，四周被著名的“维也纳森林”环绕，环境优美，景色诱人。音乐家约翰·施特劳斯为了赞美这片美景，特地为故乡作了不朽音乐诗篇”维也纳森林的故事“。 关于音乐、关于情调、关于假日的故事，即将在淞南浪漫开演。 LOGO： VI篇：统一形象，营造气氛 信纸 手提袋 纸杯 信封 整盘媒体费用估算： 全盘总销金额 4.5亿 广告费率 2% 广告费用预算总额 900万 媒体投放： 高效整合　＋　集中投放 媒体类别 项目 费用预算 比重 合计 固定媒体 户外引导 高炮一块 260万 28.9% 约900万元 看板2块 引导旗若干 现场