2012年山东潍坊鼎恒·伴山项目营销及产品建议.ppt

Part 4.4 营销方式 3. 推广方式的补充完善 项目的定位就已经决定了本案开始的亮相必定是一鸣惊人的，但出于几个方面考虑，我们必须加强对有限 客户的渠道锁定，同时从单纯的坐销转变为行销，要走出去，开方的面对广大消费群体。 营销费用控制 营销效果预控 一期快速销售 坐销改行销 全面出击 出发点 目的 方法 Part 4.4 营销方式 销售执行之——客户体验策略 高档的品质感受，从客户看到项目开始，到离开—过程结束，内心牵挂。 指引客户泊车 迎接客户进门 项目整体介绍 客户开车离开 敬送客户出门 接待程序创造价值 要外在热情优雅，内在气质逼人，流程井然有序，环节无懈可击。 销售执行之——客户体验策略 Part 4.4 营销方式 行动范围 人员 工作职责 数量 外场保安： 门童： 置业顾问： 吧台人员： 1人/班次 1人/班次 1人/班次 前台4人 客服1人 售楼处外 泊车区域 接待中心出入口 接待中心内场 接待中心 项目的形象标杆 指引车辆进出泊车区 在泊车区内指挥车辆 项目的形象展示 礼迎客户出入接待中心 茶水递送 项目的整体介绍 置业的全程办理 Part 4.4 营销方式 一期剩余房源营销建议 推广费用：剩余未售158套房源。根据过往销售经验，如无内部认购，至少需要吸引约1000组客户来保证项目顺利去化。 吸引客户 维护、筛选客户 促成成交 成交套数 媒体 吸引来人/组 媒体 筛选来人/组 媒体 筛选来人/组 190 平面媒体 当地报纸 150 案场梳理， SP活动巩固 700 现场人员销售，现场SP活动 400 网络媒体 潍坊房产网 150 户外媒体 售楼处包装 50 户外看板，横幅 350 现场SP活动 现场看房活动，DM派单 300 小计 1000 预计营销推广费用：约120万 Part 4.4 总结归纳 本项目自身条件优越，可望打造成潍坊房地产标杆 但影响房地产销售的主客观因素众多，世联地产有 信心在对产品、推广、销售三点重新整合后突破销售 Part 5 未来产品建议 产品、推广、展示、价格、销售等五大环节在影响销售 项目建筑风格 建筑风格——西班牙风格建筑 本项目立面必须树立独特的符号价值，在整体风格上摒弃三段色的设计，以简洁明快的西班牙风格为主导，通过建筑细部，如：裙楼装饰线的勾勒、室外大角弧线、立面颜色的搭配、较为理想的城市天际线、屋顶的飘板等方面来表现出富有动感的异域风情。 园林风格——星级酒店式园林 项目依山傍水，景观是最大的卖点，酒店式园林强调的是园林的展示价值，而非使用价值。首先，酒店式园林惯于在入口、会所、入户大堂等关键的节点，通过树种的搭配、高档的铺装、幽静的动线营造强烈的视觉冲击，“将钱花在最能让客户产生冲动的节点”是项目提升溢价空间的关键之一。其次，园林的价值应该体现在足不出户就能享受的高度，通过丰富的灌木营造园林的层次感，通过高大乔木达到竖向空间的无限延伸。 在项目的设计方案上，必须体现对入口、会所、售楼处关键营销节点的思考。 Part 5. 建筑设计要点 西班牙元素——联排 屋顶处理 Part 5. 建筑设计要点 外立面 门头 檐口处理 窗，门头 古典主义——极品 Part 5. 建筑设计要点 西班牙元素——花园洋房 屋顶檐口 外立面 窗，门头 顶层露台 新古典主义风格——精品 Part 5. 建筑设计要点 西班牙元素——小高层 外立面 窗头 屋顶檐口 极简主义——上品 Part 5. 设计建议 空地打造商业步行街，完善自身商业 项目系走高端，呈封闭式管理，但出于自身配套功能完善，可考虑在中心区域空地打造小型商业街 备选方案：空地可建酒店式公寓，作为一个独立的区域，与高尔夫球场形成组团，采用售后返租形式，或整体托管招商 Part 5 设计建议 打造商业步行街 配合一期集中商业打造青年路“西班牙商业风情街” 在青年路中间分段设置水景、小品、喷泉，局部做浅水系。穿插加入欧式石雕及路灯，并设置行人休息的座椅 喷水池 路灯 长椅 Part 5. 设计建议 室外地平面 花园洋房剖面图 人行入口 车行入口 车 库 1层独享阳光地下室 2层独享回家通道 室内地平面 下沉庭院 私密回家方式 2+1房 95平米 Part 5 设计概要 3房2厅2卫 125平米 房型建议参考 Part 5.2 设计概要 房型建议参考 3房2厅2卫 约125平米 3房2厅2卫 130平米 Part 5 设计概要 思考 问题：小高层产品补充，超前设计利润最大化 小高层为本项目形象产品，树立形象销售好可获取更多利润 产品定位 本项目豪宅标杆产品 单套户型为115-144平方米，保证居住舒适性和弹性空间尺度。 豪华精装修，采用品牌家具