2010年10月长沙市房地产市场研究3.pptVIP

* 甲壳虫公寓　　25㎡ 装修标准：蒙娜丽莎地砖、墙砖 多乐士乳胶漆 圣像、德尔地板 摩恩龙头 方太厨具 欧普照明灯 样板房照片 户型　 面积 ㎡ 供应户数 供应面积 ㎡ 面积比例 成交户数 销售率 单间 35 266 9564 21％ 222 83％ ２房２厅 86 132 11845 26％ 116 88％ ３房２厅 121 198 24675 53％ 115 58％ 总计 　 596 46084 453 76% 首推近600套房源，于2010年６月19日开盘，在一周内就已去化近80%。 小三房及甲壳虫公寓颇受欢迎。截止6月底，一批房源已售罄，目前接受2#、5#及12#的认筹。另外据了解，3#、9#及10#有可能被类似“七天”经济型酒店连锁整体购买。 销售情况 品牌效应：万科作为国内一线知名开发商，品牌的力量还是很大的。现场表现处处可感觉到大开发商所有的气魄。售楼处开放时更有热气球助阵。 稀缺产品：甲壳虫27-60㎡精装公寓市场上未曾出现。吸引了一大批首次置业年轻新贵。 现场表现：每一种户型都设有样板间，且有包括报纸、短信、户外看板等媒体通路配合，认知度广。现场各种销售道具非常齐全，商业街区示范区具说服力。 及时调整价格预期：在新政出台之后，万科积极应对，下调了之前乐观的价格预期，首批房源开盘价去除装修标准，与周边毛坯房价格基本持平，差价在400元/㎡左右。 项目小结 藏珑项目研究 发 展 商：长沙双瑞房地产开发有限公司 建设指标：总建56万㎡ 占地面积33万㎡ 所在位置：开福区洪山路与万家丽路交汇处西北角（月湖公园北侧） 物业类型：高层（24F)、洋房、别墅 容 积 率：1.85 藏珑·湖上国际花园 均价：6000元/㎡， 8000元/㎡（湖景房） 主力面积：102㎡二房、139㎡三房 主力总价：二房61万元、三房83万元 开盘日期：2010.5.29（最近一批） 得 房 率：83％ 销售公司：合富辉煌 项目概要 区位概念：开福区，金鹰月湖板块 交通条件：一般。南北向——万家丽路贯穿长沙南北，东西向——三一大道通过银盆岭大桥过湘江到达河西。公交线路：136、132、501路北线、503、808、704、915，除915可到天心区外，其余路线仅能到达芙蓉区以北的区域。 综合环境：一般。学校：配套幼儿园、长沙大学附属中学；商业：麦德龙超市（2公里）；医院：163医院（1.5公里）。公园：月湖公园；人文：长沙世界之窗、海底世界（1.5公里）。 综合评述：地段稍偏，道路通达但公交路线到达范围小，人文、环境资源佳，生活配套有待完善。 藏珑·湖上国际花园位于1000亩月湖生态公园之中，藏于600亩月湖之上，自然生态资源得天独厚。 藏珑 地理区位 物业类型多样：独栋、双拼、洋房、高层 洋房、别墅区 别墅区 高层区 会所 幼儿园 规划平面 一期：2007年4月22日开盘 全年共推出96套洋房、46套双拼、 308套高层 洋房报价4500-8800元/㎡，别墅报价6000-13000元/㎡，高层报价4000-8000元/㎡ 2008年10月开盘 全年共推出12套独栋别墅及54套高层 独栋报价11500-27000元/㎡，高层报价在5000-7500元/㎡ 二期：2009年4月11日开盘 全年共推出861套高层，均价4200元/㎡ 三期：2010年4月开盘 截止2010年9月份已推出534套高层，均价6000元/㎡，景观房均价8000元/㎡ 二期 一期 三期 二期 一期首推高端产品，打造高端形象，高价入市。 二期为边缘产品，景观较差且临街。在市场较差的形势下走低端产品。 三期产品分两区：景观区及临街区。现阶段主要走低端产品。 推案节奏 当期住宅面积配比 售楼部 2-5 2-6 3-7 3-6 3-3 户型 面积 （㎡） 户数 总面积（㎡） 户数比例 面积比例 二室二厅 102 176 18094 33% 22% 三室二厅 139-141 184 25754 34% 31% 三室二厅 168-172 29 4959 5.5% 6% 四室二厅 174-180 58 10427 11% 12% 四室二厅 188-193 29 5560 5.5% 6% 五室一厅 313-323 52 16334 10% 19% 复式 308-377 4 1347 0.7% 2% 复式 786 2 1572 0.3% 2% 合计 —— 534 84050 100% 100% 该案目前在售5栋高层； 推售主力户型位于2-5、2-6，属于景观较差的楼栋。 规划平面 绿化率为40%。整个月湖公园就是它的园林景观。 园林景观 建筑形式多样： 别墅、洋房为新典雅主义外观 高层分为3类—临近工程兵达大道的板式高层、面湖的独栋椭圆形