港中旅青岛海泉湾项目市场研究1.pptVIP

项目工作阶段划分 报告思维导图 青岛经济快速增长，2008年，GDP在全国大中城市中的排名已提升至第9位，北中国排名第3位。 1、上海市 13698亿元 增9.7% （沪） 2、北京市 10488亿元 增长9% （京） 3、广州市 8215亿元 增12.3% （广东1） 4、深圳市 7806亿元 增12.1% （广东2） 5、苏州市 6701亿元 增长13% （江苏1） 6、天津市 6354亿元 增16.5% （津） 7、重庆市 5096亿元 增14.3% （渝） 8、杭州市 4781亿元 增11% （浙江1） 9、青岛市 4409亿元 13.5%（山东1） 10、无锡市 4400亿元 13%（江苏2） 我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变，一线城市已进入度假旅游需求阶段；山东处于休闲旅游需求阶段；青岛市已进入度假旅游的阶段。 本项目地产应注重满足休闲度假旅游需求 居民收入的提高拉动旅游消费增加；旅游消费快速发展将为旅游地产创造机遇 青岛旅游业游客构成及消费情况 从城市发展阶段上看，青岛市正处于大都市形成阶段，此阶段主题公园\休闲度假区等产品由于空间优势迅速出现 依据板块和所依托资源的不同，青岛别墅市场整体上可以分为城阳、崂山、即墨温泉镇板块。 市南区高端物业量价分析 我国人均国内生产总值一直处于一种高速增长势头，2007年人均GDP18934元，约合2652美元，增长19.13% ，正在由观光旅游向休闲旅游转变。 我国疆域广，各区域发展水平不一，目前国内部分一线城市，如上海、深圳、北京等地的人均GDP已超过5000美元，市民的旅游需求主要是度假休闲。 2007年山东人均GDP27148元，约合3802美元，处于休闲旅游阶段；青烟威三市人均GDP皆已超过5000美元，达到度假旅游阶段。 1000美元 3000美元 5000美元 观光旅游 休闲旅游 度假旅游 资讯：国内旅游地产现状及环境 伴随我国国民经济的不断增长，人均收入水平得到较大提高。2007年我国城镇居民人均可支配收入达到13786元，比06年增长17.23% 据国际官方旅游组织联盟评测，旅游消费的收入弹性系数约为1.88；即收入每增加1%，旅游消费就会增加1.88%。 居民收入水平的提高引导消费观念的变化，旅游业收入也快速增长。 2007年，我国旅游消费持续了以往的高速增长势头，国内旅游人数16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游总收入7771亿元，增长24.7%。 旅游消费快速发展将为旅游地产创造机遇。 资讯：国内旅游地产现状及环境 青岛旅游市场 状况 由上图可以看出，2006-2008年青岛市入境旅游人数起伏较大，2007年入境旅游人数及收入最高，2008年受奥运会的影响，青岛作为奥运分会场，许多人介于奥运会期间旅游人口较多，放弃了到青岛旅游，同时北京分流了青岛的大量旅游客户，因此08年入境旅游人数及收入有所下降。 2006-2008年青岛市国内旅游人数及收入呈逐年增长趋势，2008年国内旅游人数为3389.53万人次，较2007年增长4%；2007年青岛市国内旅游人数为3258.78万人次，较2006年增长16.4%。 青岛市国内外旅游人数及收入近几年呈增长趋势。 由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市国内外旅游人数呈逐年增长趋势，2008年即墨市旅游人数达379万人次，较2007年增长2.5%；2007年旅游人数达369.9万人次，较2006年增长7%；2006年旅游人数达345.7万人次，较2005年增长3%。 由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市旅游收入也呈逐年增长趋势。2006年即墨市旅游收入为9.2亿元，环比增长33.9%；2007年青岛即墨市旅游收入为22亿元，环比增长139%，增长幅度较大；2008年即墨市旅游收入为28.1亿元，环比增长27.7%；2008年1-10月份，温泉镇旅游收入共计接待游客43.5万人次，实现旅游收入1.5亿元。 项目所在区域——即墨市国内外旅游收入及人数连年均呈高速增长趋势。 青岛旅游市场 状况 总体来看： 青岛入境游客以韩国、日本为绝对主力；旅游消费主要为交通费、旅游购物、住宿费、餐饮业等。 青岛国内游客：依次为山东、东北、北京、江苏、上海、浙江及广东。 青岛旅游市场 状况 由图可以看出，青岛国内旅游人数中过夜旅游人数占总量的82.32%；不过夜旅游人数占总量的17.68%。旅游收入中接待过夜旅游收入的占总量的95.64%；其次是接待不过夜旅游者（一日游）收入占总量的4.36%。 青岛旅游业游客构成及消费情况： 青岛旅游市场 状况 小结：旅游业向休闲度假型发展，境内外旅游人数和收入连年高速增长为本项目持续开发提供支持。 1、青岛年入境游客在8