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香港商业考察分享 2009年10月 香港商业考察分享 ※香港购物中心的特色描述 ※香港购物中心选址、商圈分析 ※人流动线规划 ※招商及商户组合策略 ※餐饮和娱乐对购物中心的作用 ※本次考察的购物中心 香港商业考察分享 香港购物中心的特色描述 香港的购物中心发展情况与美国等国家相比，大有不同： 1）香港的购物中心多数为垂直型购物中心，高的达15层，矮 的也至少有两层，而美国购物中心多为1-2层； 2 ）香港购物中心全部为都会型购物中心，几乎没有效区型购 物中心； 3 ）香港没有超过20万平方米的购物中心，而美国有400个特大 型购物中心。 香港商业考察分享 香港购物中心的特色描述 香港购物中心在不到40年的发展历程中，走过了一条别具特色 的道路： 1）香港购物中心的开发商往往是大型地产商，地产商熟谙了 商业运作规律 2 ）餐饮及娱乐设施是购物中心的重要部分，对吸引人流作用 明显，也是购物中心体现社会机能与休闲机能的常用手段。 3 ）区域型购物中心形成的条件：A 、地处交通节点，各类交通 工具的节点无疑是购物中心选址的最佳位置B、地处商业旺 圈，时代广场即位处香港黄金商业旺圈铜锣湾内。C、本身很 有特色。 香港商业考察分享 香港购物中心的特色描述 4 ）香港均为垂直型都会型购物中心，没有一般意义上的效 区型购物中心。 5 ）社区型购物中心发达 6 ）定位、策划、经营成功的购物中心各层租金水平基本 持平，并非是低楼层租金比高楼层租金高很多。 7 ）香港购物中心建筑外立面一般无特色。 8 ）购物中心相距很近也能共存 9 ）香港各购物中心均讲究装修品质和档次。 10）由于香港人口密度大，购物中心在沿街或沿住宅面布置 亦为常用方法。 香港商业考察分享 ※香港购物中心的特色描述 ※香港购物中心选址、商圈分析 ※人流动线规划 ※招商及商户组合策略 ※餐饮和娱乐对购物中心的作用 ※本次考察的购物中心 购物中心的分类 香港商业考察分享 香港购物中心选址、商圈分析 购物中心必须符合商业用地选址的一般区位原则: 1)最短时间原则,即应当位于人流集散最方便的区位 2)易达性原则,易达性取决于交通和道路状况. 3)聚集原则,集客能力强的地方; 4)接近购买力原则,维持商业项目存在的最低服务人 口数量称为人口门槛. 香港商业考察分享 香港购物中心选址、商圈分析 商圈分析的重点为人口特点及购买力分析、经济基础特点、 竟争状况与市场饱和度；每个商圈有三个层次： 1、主要商圈容纳50%-80%的顾客，它是离商店最近、顾客 密度最大、平均销售额最高的区域。它与其它商店的商圈一 般不会重叠。 2、次要商圈包含另外15%-25%的顾客。它位于主要商圈之 外，顾客分布较分散。 3、边缘商圈包括余下的所有顾客，分布更加分散。 香港商业考察分享 ※香港购物中心的特色描述 ※香港购物中心选址、商圈分析 ※人流动线规划 ※招商及商户组合策略 ※餐饮和娱乐对购物中心的作用 ※本次考察的购物中心 香港商业考察分享 人流动线规划 香港购物中心外部人流导入方面的九个特点： 1、地铁出入口直接进入购物中心 2、紧邻巴士总站或有多条巴士线路经过 3、通过天桥、而且多数为全封闭天桥与街对面或住宅区、写 字楼区相连 4 、同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地 面层 5、配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达 香港商业考察分享 人流动线规划 香港购物中心外部人流导入方面的九个特点： 6、设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型屏幕 也是吸引人流的好方法（铜锣湾时代广场、尖沙嘴海港城） 7、内部设露天广场也是吸引人流的有效手段（新都会、银城 广场） 8、设有的士站也是必要的外部人流导入手段（又一城、太古 广场、海港城、旺角新世纪） 9、有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯 直通写字楼或酒店（太古广场、旺角新世纪） 香港商业考察分享 人流动线规