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房地产评估中的假设开发法探究 　　[提要] 随着我国房地产市场的迅速发展，房地产评估的需求也越来越大，这就需要加强对房地产评估方法的研究，使评估方法更能体现社会发展的需求和进步。本文试图通过案例，探究房地产评估中的假设开发法及其适用范围，以及注意的问题 关键词：房地产评估；假设开发法；在建工程 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 原标题：对房地产评估中的假设开发法探究 收录日期：2016年4月29日 伴随着我国房价一直居高不下，对于普通百姓而言，购买一套房，甚至需要花费一辈子的心血。因此，在房地产准备开发前，就对房地产的价值进行评估显得意义非常的重大。通过假设开发法进行评估，能为相关决策者提供一定的数据参考，为他们做出更好的决策做好准备 一、案例简介 某房地产开发公司企业价值评估中，采用资产基础法所涉及的企业存货――在建开发产品（在建项目）。评估基准日：2014年12月31日。土地面积12，600m2，国有出让住宅用地（取得国有出让土地使用权证），开发程度为“七通一平”，土地剩余使用年限48年。规划容积率4.0，总建筑面积为47，400m2。在建开发产品账面价值为8，310万元，其中：土地成本（含契税）为6，642万元，已发生勘察设计等前期工程及管理费约为945万元，已完成建筑工程成本约为723万元。投资建设方案：项目至基准日已经运行1年，从评估基准日计算，该工程尚需3年建设工期，预计第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安装工程费估算为1，500元/m2。勘察设计、前期工程费及管理费用等估算为360元/m2。房地产销售计划：住宅在项目建成时预计销售55%，建成第二年和第三年分别销售35%和10%。平均销售单价为6，250元/m2。销售费用和交易手续费为收入的3.5%。测算过程如下： 1、后续开发建设成本。根据预算，该项目建筑安装工程单位成本造价约为1，500元/m2，勘察设计等前期工程及管理费用成本造价约为360元/m2，合计约为1，860元/m2，则： 总开发建设成本=47400×1860=8816.4（万元） 后续开发建设成本=8816.4-945-723=7148.4（万元） 测算后期各年的投入金额如表1所示。（表1） 2、总销售收入的预测。（表2） 住宅销售收入=47400×6250=29625（万元） 3、营业税金及附加。营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，合计是5.5%，以预售或销售收入为基数进行预缴或汇算清缴 4、销售费用。主要是交易手续费、销售人员工资、广告等费用，以预售或销售收入为基数，按3.5%测算 5、管理费用和财务费用。管理费用已在建设费用中核算。财务费用未单独核算，不影响项目净自由现金流量计算 6、折旧与摊销。金额小，不单独计算 7、土地增值税。第3年度和第4年度以预售收入为基数按2%预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度土地增值税预缴额=16293.75×2%=328.875（万元）；第4年度土地增值税预缴额=10368.75×2%=207.375（万元）；第5年度土地增值税汇算清缴如表3所示。（表3） 8、企业所得税。第3年度和第4年度以预售或销售收入为基数按1.25%（即等于5%×25%）预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度企业所得税预缴额=16293.75×1.25%=203.67（万元）；第4年度企业所得税预缴额=10368.75×1.25%=129.61（万元）；第5年度汇算清缴如表4所示。（表4） 9、折现率。按照评估所采取的收益口径，根据在建项目所在地同类项目开发收益水平、在建项目开发进度与可能风险状况和房地产项目开发正常的借贷资金规模和结构，折现率为10%，年中折现 10、在建开发产品评估值。在建开发产品评估值的测算如表5所示。（表5）取整，在建开发产品评估值为10，631万元 二、方法分析 本案例采用的是房地产评估中的在建工程价值评估。所谓在建工程指的是：合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》等正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其土地使用权价值和工程价值的评估 本文中的案例运用假设开发法来进行评估。假设开发法是建立在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除在建工程在续建阶段的利息和利润、后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、买方购买在建工程的税费、销售税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述为： 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-在建工程在续建阶段的利息和利润-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-买方购买在建工