20160316商业管理公司经营管理制度(第一版定稿宣讲版).docxVIP

商业管理公司运营管理制度(第一版)目 录一、《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的二、《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求三、行政、人事管理制度公司组织架构图项目开业筹备主要管理人员到岗时间表公司各部门职能描述基础薪酬体系绩效考核与晋升四、招商管理制度1、 市场调查2、 商业业态规划、招商政策及租金方案3、 商铺招商4、 商铺租赁情况分析5、 品牌资源库建立五、运营管理制度1、 公司损益测算2、 经营规范管理3、 现场管理4、 运营计划管理5、 数据统计分析管理6、 广告资源管理商业管理公司运营管理制度一、《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的为实现天誉集团商业项目的市场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提升天誉集团商业项目的品牌形象对开发企业的整体价值支撑，制定本制度。《商业经营管理公司经营管理制度》阐明了公司商业管理的思想和本公司各项业务操作要求。通过《商业经营管理公司经营管理制度》的制定和实施，期望能在以下各方面规范公司的经营管理活动，提升商业管理品质。优化、整合商业管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行；明确管理责权体系,清晰职责；加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率；营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。二、《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求1、本制度是商业经营管理公司开展工作的指南。2、所有与商业管理公司业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。三、行政、人事管理制度公司组织架构图项目开业筹备主要管理人员到岗时间表部门职位人数一阶段二阶段三阶段其他说明　总经理1★　　一阶段：运营 管理公司成立入驻。前期商业管理筹备阶段二阶段：项目主体建设 期。前期招商阶段三阶段：项目主体完工封顶、内部装修阶段。主力招商阶段，商业管理运营落地开展　　　副总经理1★　　招商总监1★策划总监1★营运总监1★招商部　招商部经理1　★　招商专员5★　　营运部　　营运部经理1　★　营运专员2　★　客服专员1　　★策划部　　　策划经理1　★　策划专员（设计）1★策划专员（文案策略）1★　　策划专员（推广活动）1★　　公司各部门职能描述 部门职能：1） 招商部职能：①项目前期：提供商业经营定位建议、商家测试报告、特殊商家物业设计需求，大客户定向招商+定制开发意向等前期专业支持②开业前：：市场调查、制定招商方案、编制租金预算和招商费用计划、编制招商规程、招商实施；③开业后招商持续更新、品牌优化；④商家资源库建立、维护、更新⑤商家客户关系维系2） 策划部职能：① 推广方案制定及预算提报；② 平面设计与包装；③ 商业品牌的维护与推广；④ 活动策划与实施；⑤ 商业市场监控；⑥专业知识储备及培训提供3） 营运部职能：①编制项目营运、客服制度和作业规程，持续对团队进行培训监督 ②日常运营管理；③商户、客户服务；④租金、管理费、物业费等现场催收；⑤返租租金支付；⑥商户经营评估与管理。绩效考核与晋升暂按集团人资制度执行。四、招商管理制度1、 市场调查1）、 市场调查工作界定项目规划定位前，先展开市调,调查内容包括商圈情况、、居住人口及消费研究、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、同行业及竞争对手情况、行业薪酬福利水平等；（标准模板部分欠缺）各项目进入经营周期后,招商部门应按月对各项目的商家品牌、竞争对手项目、新商业项目的情况进行调查，形成月度市场调查报告上报公司；（缺标准模板）2）市场调查工作内容及要求城市零售状况分析：主要商圈情况,不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等；同类竞争对手分析：基本情况,总面积,规划布局,业态面积配比,档次定位,开业时间,历史经营状况,消费环境,消费结构(客层定位),租金价格或合作条件,相关费用(物业管理费),人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、招商优惠条件等；2、 商业定位、业态规划、招商政策及租金方案1）商业定位及业态规划密切参与商业前期定位工作，负责关键佐证和测试方案，落实重点大商家意向和特殊物业设计需求；负责落实市场商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态规划、目标品牌落位等；负责制订招商方案,协调相关部门确定招商涉及商务制度文本；跟进商业规划执行情况商业业态规划一经确定,必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，依公司流程审核并审批，审批后的调改方案方可执行。2）招商政策及租金方案商业中心招商部根据当地市场情况、经营情况、业态规划、拟定招商政策及租金方案；招商政策及租金方案包括:各商铺租金、各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策；招商政策及租金方案由总经理、各各