2010年01月开封晖达演武庄项目定位上.ppt

这样一块土地对于我们是机会， 也是挑战， 本项目应该如何操作？ 是本报告要解决的核心问题。 壹：我们必须统一的思想 贰： 我们必须了解的开封 二、开封的城市发展情况 汴西新区 汴西新区规划构思与理念: 汴西新区城市中心区的定位： 集聚城市——新中心功能 紧缩城市——集约高效化 复合城市——多元化生活 网络城市——综合交通网 生态城市——自然与人互动 新区自开发建设以来，本地品牌开发商及国内多家大型房地产公司（建业大宏、杭州开元、郑州伟业、甲天下等） ，相继进入汴西新区进行房地产项目的开发建设。目前，该区域在售项目较多，区域内物业形态从高层、小高层、多层到别墅、小户型公寓一应俱全，价格多在3000-4500元/平方米，别墅项目最高均价可达7000元/平方米。 进入2008年以来，汴西新区的建设明显加速，第一 大街至第五大街相继开通，第七大街至第十四大街 的建设已全面动工；汴西湖的开挖已经启动；西至 郑东新区西接汴西新区的中央大道投资18亿元、投 资43亿元的郑汴轨道交通将于2010年建成通车； 郑汴一体化 郑汴一体化发展是河南省加快中原城市群建设的重大决 策，是带动中原城市群率先崛起的突破口。这为加快开 封发展提供了广阔的空间。按照《中原城市群总体发展 规划纲要》的要求，开封市进一步加大郑汴一体化发展 工作力度，编制《郑汴一体化发展规划》，努力实现与 郑州区域对接、优势互补、资源共享、错位发展。 郑汴新区 四、开封的房地产市场情况 汴西新区板块： 老城区板块： 北区板块： 东区板块： 五、开封的土地供应情况 六、汴西新区重点项目研究  锁定周边项目竞争项目，对这类型的项目进行细项展开对比： 2009年1-11月份开封市招拍挂土地出让情况一览表 698365.3 合计出让面积（平方米） 3536.10 住宅 郑州一建置业有限公司 拍卖 移动公司西侧 23037.20 商业住宅 河南国厦投资有限公司 拍卖 大鹰药业 26238.90 商业住宅 开封市新领地房地产开发有限公司 招标 城西片区10#街区2# 27947.30 商业住宅 开封市双杰房地产开发有限公司 招标 建材市场 13948.80 商业住宅 开封市城市振兴房地产开发公司 招标 左楼小区 16403.80 商业住宅 开封市惠祥房地产开发有限公司 招标 农机公司仓库 4599.70 商业住宅 河南永丰置业有限公司 招标 繁塔村委会 161835.70 商业住宅 郑州绿都置业有限公司 挂牌 柴油机厂 78281.70 商业住宅 河南亿乘置业有限公司 挂牌 金祥苑小区以东 29979.10 商业住宅 开封苏宇房地产有限公司 挂牌 金耀路南侧 12807.80 商业住宅 河南省领秀置业有限公司 拍卖 金明汽车站西侧 7372.1 商业住宅 开封永合置业有限公司 拍卖 金属丝网厂 132054 商业住宅 开封市海天置业有限公司 挂牌 集英街3号 83717.60 商业住宅 开封市海天置业有限公司 挂牌 金耀路3号 62206.5 商业住宅 开封发投实业有限公司 挂牌 缝纫机厂 14399 商业住宅 开封市金元房地产开发有限公司 挂牌 黄河大街西侧 规划净面积 土地用途 竞得人 供应方式 宗地名称 品牌 产品 户型 面积 价格 供给 园林 规划 立面 定位 客户 配套 开封市兴和房地产开发有限公司 开封市开心置业有限公司 碧水蓝城 河南鼎力置业有限公司 鼎力·国际城 伟业集团 伟业·香堤湾 河南开元名都置业有限公司 开元·华庭 建业住宅集团有限公司 河南大宏建设集团 郑开·森林半岛 品牌 项目 品牌运用较为成熟，为尤其是外来品牌的作用发挥，为其项目的形象和价值提升,起到了很好的促进作用。 区域内品牌企业、品牌项目较多，无品牌便无立足之地。 品牌： 花园洋房、叠加 电梯多层 碧水蓝城 商业 小高层 鼎力·国际城 商业 多层、高层 伟业·香堤湾 双拼、叠加 联排别墅 多层 开元·华庭 别墅、多层电梯洋房 高层 郑开·森林半岛 产品 项目 开封市场目前从需求角度来看仍然以多层产品为主。 高层的出现，在时间推移下，将引起市场兴趣，得到认同。未来推出的新项目中，因开发成本及容积率关系，多数为小高层与高层产品。 区域内该项目产品特色较为明显，有创新才有出路 产品： 阶梯型消费的方式逐渐在70-80年代的中青年中出现，而2房这种过渡户型在市场仍然缺乏。 4房2厅2卫的市场需求量不大。主要集中在高端项目。 复式、叠加、双拼集中在高端项目，受到高端客群的青睐。 区域竞争是高层面的竞争，户型一定要有差异化和适当创新 户型： 由于开封市民对住宅的需求主要以居住为主，