2010年01月凤台项目前期定位汇报.pptVIP

3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；　　4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；　　5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；　　6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置。 B、针对本案的定位研究 业态组合策略关乎生死，关系到建筑设计、销售方式、招商策略、资金回笼等。 就大型购物中心的业态组合策略，不外是以下几个大业态的组合和比例： （1）内置步行街。 有内置步行街，则可以设立独立的店中店，在销售上，内置步行街的店面是可售的，或者说是可以变现，也就是不需要持有的。 （2）百货卖场 百货卖场一般是不能立即实现销售的，但可以在条件许可的前提下进行产权式销售，这个条件就是：租金达到一定的高度，一般需要达到年回报8%，才可能进行产权式销售。 （3）主力店（专业卖场） 主力店（专业卖场）一般是不可能立即销售的，因为其租金是不可能达到回报要求的，而专业卖场存在的意义就是提高人气，促进卖货卖场或步行街店中店的经营。 内置步行街 百货卖场 专业卖场 销售方式 独立出售 产权式销售 不可销售 产权特点 独立产权出售 非独立产权分割出售 开发商自持 商家特点 自营为主 投资为主 承租（合作） 存在意义 资金回笼 租金收益、物业增值 拉升人气 招商要求 统一管理，无须招商 部分定向招商，部分公开招商 定向招商 主要业态的特点分析： 有了上面的分析，我们至少可以从三个方面来进行业态组合： 方向一：以销售为主 业态组合方式：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。 （1）1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1~2个方便快餐冷饮店。 （2）2F、3F以服装步行街为主，兼顾鞋帽、箱包等。 （3）4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场。 优点： （1）1—3F均可以先行销售，而且独立产权。 （2）招商压力小，1—3F均可以不招商。 （3）迅速回笼资金。 （4）适合小城市的投资者的心理（拥有独立店面和独立产权）。 缺点： 难以让投资者产生信心。 销售价格很难上去。 没有百货卖场，消费者是直接上4F，4F对整体人气的贡献不明显。 2---3F难以存活。 这个一般适合大城市的黄金地段，有着大量的天然人流，同时，投资者、商家以及消费者都接受室内的2—3F步行街。 所以本方案其风险在本质上是很大的，在县城，我们一般不推荐这样的方案。 方向二：以运营（二次开发）为主 业态组合方式：1F/2为沿街铺面+1F/2为精品百货卖场+2F为主力店+3F为日用百货+4F为补充业态（餐饮、休闲、娱乐） 这是目前比较流行的业态组合，也许1F达不到一半作为沿街铺面，但本质道理一样，合肥很多购物中心都是这样的组合，元一、温莎、国购等。其思路是： （1）2F做主力店，无论是品牌卖场或3C卖场，或别的什么，起着吸引人气的作用。 （2）2F主力店牺牲的租金由1F来弥补，同时，1F作为精品百货（化妆品、手表、护肤品、珠宝等）能够承担最高的租金，而且由于有二楼的主力商家，一楼有最大的人气保证，其商业价值最大。 （3）日用百货放3F一半用于自持，是借助二楼的人气，做最充分的利用，作为日用百货类，也能承受足够高的租金，只要2F的主力店够强，其人气也能得到保证。 （4）4F作为大商家使用，基本也可以算做主力商家，他们一半能独立运营，可以不借助2F商家带来的人气，同时，4楼商家的质量将对整体物业起着再一次的提升作用。 （5）地下室一半做超市或美食，借助的还是项目整体的人气。 优点： （1）大幅度降低内置步行街（店中店）的比例，目的就是为了统一运营，同时优化商场整体氛围，便于长远的高效的养商。 （2）主力店放2F能大幅度提高1F的经营价值，同时带动三楼。 （3）一层可以做产权式分割，借助2F的主力店，能卖到最高的价格，提前收获商业增值利润。 （4）解放出4F，可以为整个项目再做提升。 （5）2F和4F的上下拉动，能够保证3楼的人气，为后续3F的产权销售奠定基础。 （6）一旦招商和运营成功将获得难以想象的利润，即首先是3F实现高价格的产权销售（一般3F的租金为三年左右，三年运营之后即可实现销售），接下来是4F实现高租金回报（因为4F商家一般为大商家，租期估计在5年左右），也可以在5年后进行销售，最后是2F的高租金回报和高销售价格（一般在8年以后）。 缺点： 即期可售面积较少，即一楼的沿街铺面，以及二