2010年03月太原丽泽花苑营销战略上.pptVIP

* 营销战略 世界上有两种智慧 一种是将简单的事情复杂化；一种将复杂的事情简单化 营销战略 宏观趋势 1宏观趋势研判 瑞德威尔看太原楼市走势 宏观趋势 供应结构 土地出让金首付增加至50% 加大新建保障住房10万平米 太原重拳打击囤积房源 土地供应持续增加 需求研究 银行放贷收缩，在一定程度上击碎了中低端客户的需求 哑铃型市场，中产阶级偏少，购买力受限 两会之后形成观望，客户分成两大派系 楼盘供应增加，竞争客户分流严重 宏观趋势 经济并未真正恢复，国家不会大动干戈 政府利用房地产创造GDP与促进城市化 太原土地供应放量增长，供需结构调整 2竞争矩阵分析 区域竞争十面埋伏如何实现突围？ 竞争分析 竞争分析 热点区 新兴区 成熟区 初级区 迎泽西街 长风东街 胜利街 府西街 北大街 新建路 南内环 环城高速 环城高速 环城高速 迎泽街 南中环 龙城大街 五一路 建设路 平阳路 坞城路 并州路 环城高速 北中环 环城高速 南中环 解放路 千峰路 南内环西街 长风西街 和平路 漪汾街 兴华街 北中环 新晋祠路 滨河西路 滨河东路 义井西路 项目处于房地产发展初级区域，升值潜力巨大 火炬桥 南中环 长风桥 水域金岸 万国城 绿地世纪 中环水岸 学府街 滨河27栋 首府 御景湾 观澜国际 星河湾 汾河景观 格林花园 长风东街 南中环 龙城大街 万年花城 区域竞争惨烈，在客户价格承载能力有限之条件下，争取外域客户成为我们主要目标 竞争分析 九昌项目 滨河西路 海天世纪 平阳路 新晋祠路 旧晋祠路 滨河东路 鼎晨地产 滨江花园 竞争分析 区域竞争狼烟四起：同质化产品\同质化客户\同质化宣传 在售项目 建筑类别 主力在售户型 销售均价 竞争户型 优势 劣势 推广主题 首府 6栋33层 目前情况不详 8000精装 暂无 河景 价高 打造通性生活样板体系 平阳府邸 2栋28层，共504户 80㎡-160㎡ 预计7000 84套 中小户型 整体规划尚未完善 目前没有 银海水韵 二期7栋，2栋点楼5栋板楼 170㎡-220㎡ 预计8000 376套 河景+内置商业街 证件不齐全 汾河水岸，山水尊邸 海天世纪 6栋　 中大户型为主　 7000 暂无 产品优势　 　 　 中环水岸 1栋28层，共260户 100㎡-180㎡ 6800 26套 位置好+准现房+五证全 价高+配套缺失 地标建筑，核心再现 汾河景观 11栋33层，共2222套 126㎡-267㎡ 6600 594套 河景+十中+内部配套 配套缺失 名校为邻，文墨飘香 绿地世纪 5期27栋，在售1期1,3,5 97㎡-163㎡ 5300 51套 名企开发 配套待完善 长风CBD·50万方生活地标 滨河27栋 21栋，15栋6层，6栋12层 109㎡-260㎡ 4900 90套 位置好 无证件 一庭一院一天地 格林花园 10栋，共1700户 80㎡-240㎡ 4100 1360套 133工程 配套待完善 CBD 万年花城 8栋层（在售1、5号楼） 100㎡-136㎡ 3800 暂无 规模大+价格低 配套待完善 湖居邻文化庭院美宅 观澜国际 一期17栋；在售13、14、9号 93㎡-170㎡ 3700 暂无 规模大+价格低 居住氛围稀缺 双公园水岸建筑群 汾河景观与银海水韵成为我们主要竞争对手 项目 价格 结构 会所 园林 喷泉 立面 单元门 大堂 保温层 地面 窗户 墙面 电梯 智能系统 停车 首府 12000 框剪 　 　 　 干挂 精装 精装 有 复合 塑钢 乳胶 精装 可视对讲 地下 御景湾 8000 　 篮球场 绿植雕塑 水墙 瓷砖 防盗门 精装 有 毛坯 塑钢 毛坯 进口 可视对讲 地下 海天世纪 7000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 地下 丽泽花苑 7000 剪力墙 暂无 品牌 毛坯 断桥隔热 毛坯 品牌 可视对讲 地下 中环水岸 6800 框剪 无 无 无 涂料 防盗门 毛坯 有 毛坯 塑钢 毛坯 精装 对讲 地下 汾河景观 6600 框剪 有 绿植 有 瓷砖 九阳 简装 有 毛坯 塑钢 毛坯 西格玛 对讲 地下 长风世纪 5300 　 运动型 五大组团 有 仿石面层 精装 入户厅堂 XPS保温 毛坯 铝合金 刮白 三菱 三重系统 地下 滨河27栋 4900 框剪 无 绿植 无 涂料 防盗门 精装 有 毛坯 塑钢 毛坯 申龙 对讲 地下 格林花园 4100 框剪 有 绿植 湖 无 涂料 防盗门 简装