2010年10月22日武汉金地·西岸故事商业街营销案下.pptVIP

房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 3、项目定位 珞狮路 体验式 美式风情商业街 市场定位： 档次定位： 中 高 档 4、业态规划 常见商业业态面积-价值关系 由于项目商业以一层为主，局部二楼，且体量不大，应以社区服务类商业和特色店为主。 根据项目住宅客户特征、周边市场调研结果，本项目业态定位为： A区：生活配套性商业 业态建议：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站等 档次：中高档的品牌连锁 客群：西岸及华大家园业主，澳新学校学生 B区：特色商业 业态建议：中式各菜系精品餐饮；品牌简餐；品牌西点；品牌咖啡厅、品牌茶餐厅 客群：小区及外来消费群 C区：生活配套商业 业态：干洗店、皮革美容；花店、药店、彩扩、音像、报刊亭、ATM机等 档次：中高档 客群：小区业主为主 A B C D区：运动会所 业态：健身、瑜伽、球类、器械等 档次：中高档 客群：西岸及华大家园业主，周边楼盘业主及企业事业单位员工 D 5、价格定位 售价类比法： 参照周边商铺市场调研结果，考虑项目之间的差异，预计本项目现实点销售均价14559元/㎡。 在售项目价格： 南国SOHO（层高8米）均价30000。 保利心语目前售三期底商（层高6米），报价16000-20000元 已售项目价格： 宝安璞园（层高5-8米），原销售价格18000-20000（2009年9月） 格林小城临武梁路和临书城路二手门面报价18000-22000 西岸故事商业价格比较打分表 比较因素 权重 保利心语 南国SOHO 宝安璞园 格林小城 西岸故事 　 % 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 区域成熟度 20 70 14.00 100 20.00 100 20.00 100 20.00 80 16.00 交通 10 70 7.00 90 9.00 90 9.00 100 10.00 90 9.00 商业氛围 5 85 4.25 100 5.00 100 5.00 100 5.00 80 4.00 商业类型 10 90 9.00 100 10.00 90 9.00 90 9.00 90 9.00 商业档次 5 80 4.00 100 5.00 85 4.25 90 4.50 90 4.50 单位面积划分 20 90 18.00 90 18.00 90 18.00 90 18.00 90 18.00 经营范围限制 10 90 9.00 100 10.00 100 10.00 85 8.50 85 8.50 车位停放便利 10 95 9.50 95 9.50 100 10.00 100 10.00 85 8.50 升值潜力 5 85 4.25 90 4.50 90 4.50 90 4.50 85 4.25 物业管理 5 80 4.00 80 4.00 80 4.00 100 5.00 100 5.00 合计 100 　 83.00 　 95.00 　 93.75 　 94.50 　 86.75 西岸故事商业预计售价合成表 计算内容 代码 保利心语 南国SOHO 宝安璞园 格林小城 西岸故事 合计权重值 Q 83 95.5 93.75 94.5 86.75 现实点售价 P 12600 18000 14630 18000 　 权重值比例 I 1.05 0.91 0.93 0.92 　 权重售价 PI 13169 16351 13538 16524 　 所占权重 WI 40% 15% 20% 25% 100% 楼盘权重售价 PI*WI 5267.71 2452.62 2707.53 4130.95 14559 保利心语售价按照18000估计，由于层高6米，按照70%估计单层售价。 南国SOHO层高8米，带返租，按照60%估计单层售价。 宝安璞园层高5-8米，按照1.1倍估计现实点售价，按照70%估计单层售价。 5、价格定位 租金反推法： 参照周边商铺市场调研结果，考虑项目之间的差异，预计本项目现实点租金在30-35元/㎡之间。 按照3%的现实点回报，反推项目销售均价为12000-14000元/平方米。 5、价格定位 预计本项目现实点均价14000-16000元/㎡。 预计总销售金额7500万元左右。 具体价格需对商铺经营者和投资者进行进一步的访谈后结合市场形势制定。 A C D 5、价格定位 各区域均价估计如下： B区 单层均价：18000-20000 双层均价：13000-15000 A区 单层均价：15000-16000 双层均价