2010年10月02日天成物业发展建议下2.pptVIP

价格策略详述 一、蓄势开盘强销阶段： 入市价格低开，低于市场预期，保障基本利润，快速回笼资金，形成热销效应，寻找适当的时机提升价格。 二、持销阶段： 树立价值标竿，标准为景观、位置、户型较佳的单元。拉升价格试探市场，走向高潮。 三、尾盘期： 如果销售面临较为严重的压力时，采取阶段式促销还要视竞争环境具体分析，做及时调整。 后期的开发和销售也延续此模式，循环销售，滚动开发 营销策略之销售 形象突出 强势入市 突出形象，占位领先 产品刷新，获得先机 开盘起势，展示充分 强势推广，小步快跑 营销策略之推广 ?话题炒作 ?体验营销 ?独特包装 借助项目的奠基仪式“新闻发布会”引发话题炒作 临时售楼部、围墙、沿路包装 “棚户区改造对城市发展的影响”政府声音、专家声音、居民声音，“天成项目动工对区域生活的改变”开发商的声音 京九晚报＋电视＋短信＋户外＋DM＋网络＋车体 英伦文化会所之品鉴会 推广步骤主线 营销策略之推广 推广步骤 ?活动 ?媒介铺开 十五个支撑： 政府、金融、法务、样板、景观、 公建、通路、媒体、会员、网点、 网站、网络、人力、交通、后勤全方位支撑 大势营销策略 造势：万媒言说 众望所归 蓄势：全面渗透 万客云集 顺势：风生水起 厚积薄发 控势：掌控有度 驾驭自如 体验式营销 创新营销手段(极致体验式营销) 体验式营销始终站在购房者的体验角度来构思，不像过去一样仅满足于功能和质量，而是站在客户的角度考虑看到它、听到它、使用它时，会产生什么样的感受，更关注购房者在购房的前、中、后的全部体验，让购房者感觉到产品是那么鲜活、多样化，而且是可以看到和亲身感受到，超越他们的预先设想，这样的体验才是真正的体验营销。 体验式设计在整个营销行为中，充分利用感性信息的能力，通过影响客户的更多感官感受来介入其行为过程，从而影响其决策与行为结果。我们通过对人体感观的分类方法：色、声、香、味、触、法来进行分类，这种标准在策划与设计中需要考虑以下因素： 房地产体验式营销 色（视觉）：形象、空间、尺度、结构、灯光、颜色、材料、新技术 声（听觉）：背景音乐、广告语、短片、人员语言沟通 香（嗅觉）：卖场的芬芳、景观区域无异味 味（味觉）：各类活动的餐食 触（触觉）：材料刺激、样板房的感触、活动的参与 法（直觉）：心里暗示、氛围制造 售楼处 销售现场的情景设置非常重要，这将直接影响购房者的最终购买决定。售楼处的场景设置包括地理位置、售楼处形象、产品的档次和风格、内部布局与陈列、内部格调与氛围等。具体来说，可以从以下几个方面着手： 1、选择利于购房者往来的便利位置； 2、内部功能分区必须按照销售动线划分，依据购房者购房行为介入深度而设定的，符合销售流程； 3、丰富现场陈列内容，如盆栽、沙发等，让购房者在选择家的过程中，体验到亲切、真实、温馨，不知不觉接受产品； 4、利用多种展示手段全面展示产品特点，突出产品的个性，但要与产品的整体定位统一并结合楼盘的卖点； 5、室内装修设计风格力争简洁、明快、大气，体现项目精神，走进去给人眼前一亮、充满活力和冲劲的感觉，不必过分豪华但要耐看； 6、内部灯光、背景音乐、气味、物品等和谐一致，创造自由、轻松的感觉 英伦小镇营销中心建议 1、售楼处外立面符合英伦建筑风格， 内部装修 宇秦营销 80000个客户资源 东华锦城客户重复利用 ——扎根商丘四年 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 英郡组团景观建议 欧式景观，以现代学院派景观风格，突出英国名人和名著，让身处小区的居民感受到富有诗意的英伦文化，让孩子在生活点滴中学到知识。 小区功能设定：休闲、观赏、运动 主题中心景观：喷泉+名人文化墙 健身大道 灌木、乔木点缀足球、板球 、橄榄球 、壁球等雕塑小品、布置健身器材 梧桐大道（梧桐为主要景观，点缀莎士比亚经典书籍和段落） 莎士比亚（W. William Shakespeare；1564～1616）英国文艺复兴时期伟大的剧作家、诗人，欧洲文艺复兴时期人文主义文学的集大成者 《约翰王》《 亨利六世 》《理查三世》《理查二世》《亨利四世》《亨利五世》《错误的喜剧》、《驯悍记》、《维洛那二绅士》、《爱的徒劳》、《仲夏夜之梦》、《威尼斯商人 》、《温莎的风流娘儿们 》、《无事生非》、《皆大欢喜》和《第十二夜》《罗密欧和朱丽叶》《威尼斯商人》 用书形雕塑为主，内容可是书名或者是精彩段落 户型建议 第四部分 营销推广 项目定位 Overall positioning project ——70万㎡纯英伦主题文化社区—— 广告口号“宜居英国 移民