2010年10月上海商业地产市场.docVIP

2010年10月上海商业地产市场月度监测分析报告 市场观察——“限购令”真的不限商业地产吗？ “9.29新政”、“沪十二条”、加息以及上调公积金贷款利率，十月份二次调控轮番袭来，让住宅市场再次笼罩着“愁云惨雾”的窘境之中，尤其是调控加码所产生的“限购令”，无疑让业界又哀声一片。于是，业界又纷纷开始转向“唱红”没有限购的商业地产。那么，本月上海的商业地产销售市场又是如何表现的呢？ 2010年10月，上海无论商业还办公物业的销售市场一致出现了“供、求、价环比齐跌”的行情；首先，从供应来看，全市商办物业双双由高位降至低位，供应面积分别为14、11万平方米，环比分别减少了60％、25％，同时也分别低于今年1～10月和去年的月平均供应量；其次，从成交来看，全市商办物业连续两月回暖上升的势头“嘎然而止”了，成交面积分别为18、9万平方米，环比分别减少了4成和3成，同时，这样的成交水平在近两年中也已处于一个较低的位置；最后，从全市成交均价来看，商办物业均呈现出冲高回落的行情，分别达14030、18918元/平方米，环比均下跌了9％、但在近两年中仍处于高位。 事实上，这样的市场态势似乎是在意料之外的，而且更值得关注的是，相对住宅市场（10月上海一手住宅市场成交面积环比只减少了3％），这轮调控对商业地产的“杀伤力”好像更大。不过，细细想来，却又在情理之中。因为商业地产销售市场作为房地产市场的一个专业细分市场，从以往的走势来看，与住宅市场更有着“共进共退”的共同运行规律，这在今年4月的市场表现已得到了印证，更何况这次加息也同样抬高了商业地产的投资门槛，而调控对宏观经济所产生的不确定性更容易让以投资为主体需求的商业地产销售市场产生观望情绪。相反，在当前自住需求已占主体的住宅市场中“限购”一时半会还不会产生颠覆性的影响，这也就不难理解，没有限购的商业地产反而更“受伤”了。 商办类经营性用地市场 （一）、商住综合用地市场 数据关注——受上月挂牌量影响，本月成交量大幅增加 表一 2010年10月商住综合类土地挂牌与成交情 幅数 （幅） 环比 （幅） 同比 （幅） 土地面积 (公顷) 环比 (%) 同比 (%) 挂牌 ↓5 ↓1 0 —— —— 成交 ↑3 ↑2 35.9 ↑164.0 ↑148.0 数据来源：上海土地市场 从成交来看，上月挂牌的5幅商办类综合用地全部在本月成交，环比增加3幅，同比增加2幅；土地面积共35.9公顷，环比增加164.0%，同比增加148.0%。 挂牌走势分析——本月零供应 从今年上海商住综合类土地市场的供应情况来看，一直处于较低的水平，上月供应量明显回升，本月再出出现零供应。具体见下图1： 图 2009年月以来上海类土地走势 上海土地市场 由于今年上海商住综合类土地市场的供应量一直处于较低的水平，成交量也呈现跌宕起伏的态势。9月份商住综合用地供应量增加，因此本月成交量继续增加。具体见下图2： 图 2009年月以来上海类土地走势 上海土地市场 区域结构——本月成交地块全部集中在外环以外 从环区来看，本月成交的5幅商住综合用地全部位于外环以外区域。 从区县来看，本月成交的商住综合用地分布于南汇、嘉定、青浦、松江四个区县，集中于郊区的新城，以推动新城的配套发展。具体见下图3： 图3：2010年月上海类土地 数据来源：上海土地市场 本月商住用地成交则显得十分活跃，除1幅地块近乎底价成交以外，其余4幅地块均以较高的溢价率成交。其中3幅地块的溢价率在50-100%之间，南汇航头中心镇A1储备地块被金地集团联合天津稳富股权投资基金合伙企业以22.86亿元竞得，溢价率高达328%。具体见下表二： 表二：2010年10月全市商住综合类土地溢价率分析 成交情况 地块数 比重 底价成交 0 溢价率0-50% 1 20 % 溢价率50-100% 3 60% 溢价率100-200% 　 1 20% 数据来源：上海土地市场 1、数据关注——本月商办类土地 表三：2010年10月商办类土地挂牌与成交情 幅数 （幅） 环比 （幅） 同比 （幅） 土地面积 (公顷) 环比 (%) 同比 (%) 挂牌 ↓28 ↓6 0.5 ↓99.5 ↓96.4 成交 ↑7 ↑18 66.4 ↓11.2 ↑398.2 数据来源：上海土地市场 本月 从成交来看，本月共成交商办类土地21幅，环比增加7幅，同比增加18幅；土地面积共计66.4公顷，环比下降11.2%，同比增加近4倍。 2、挂牌走势分析——商办类用地供应量急速下跌 从今年上海商办类土地市场的供应情况来看，前5个月供应量一直处于低谷，6-9月供应量持续大幅上扬，本月则迅速下跌，仅有1幅土地（0.5公顷）入市。具体见下图4： 图4：2009年月以来上海商办类土地走势