2010年6月东莞中天白马项目规划建议上.ppt

商业现状分析结论 结论1：各步行街业已成熟，形成较稳定的商业氛围。 结论2：南城商业竞争激烈，业态雷同，商业体量大。 结论3：南城商业发展趋势将是中高档消费商圈。 结论4：富民步行街在品牌和档次上难以与南城CBD商圈抗衡，但其差异化主题商业街，使其在竞争中得以生存发展。 对项目的思考 我们是做挑战者，与南城CBD商圈、富民步行街挑战？还是差异化互补形成竟合生存？ 一切源于我们所拥有的资源。 我们片区内的消费力情况、项目本身的质素、人流量、通达性等，便决定了项目在市场中是“挑战者”还是“差异互补者”。 * PART-1 南城商业现状分析 PART-2 白马消费市场分析 PART-3 项目分析 PART-4 项目定位 思维导图 白马的地理位置： 白马社区位于南城区的南端，占地面积约有4.2平方公里 居民小组数： 下辖灯头、圹一、圹二、冲一、冲二、门一、门二、门三、和后、方一、方二、方三、坑一、坑二、坑三、新村、铺前、连圹步18个居民小组。 人口构成： 社区居民总户数871户，常住户籍人口3204人，新莞人约8000人（主要为：工厂中低层人员及周边小职员）。 * 消费基础薄弱：人口构成以务工新莞人为主，本地人大多是村民。 项目片区主要消费基础分析 对项目的思考 无论是商业还是住宅仅依告本片区人群是难以支撑的。故而，需要在购买群体上扩大至整个南城区域范围。 而对于商业来说，片区薄弱的消费力是难以使项目成为片区商业的挑战者和跟随者。 对项目的思考 对项目的思考 因而，对于商业：我们注定要成为“差异互补者”。 而我们要做什么样的“差异互补者”呢？ 先看看我们有什么，才能决定我们做什么。 * PART-1 南城商业现状分析 PART-2 白马消费市场分析 PART-3 项目分析 PART-4 项目定位 思维导图 * 南城区： 位置：东莞新城中心南部 总面积：59平方公里 常住人口：3.8万 外来人口：10万 企业：?外向型企业226家，生产“诺基亚”移动电话、“金霸王”电池，“雀巢”咖啡，“先锋”音响、“可口可乐”等一批国际知名的产品。 区位分析 整个南城区域经济实雄厚，有许多企业支撑，外来人口多。 * 项目所在地 距东莞市中心约3.8公里 距东莞厚街镇约3.5公里 距万江约3.2公里 临行政中心区 毗邻南城车站 交通便利，处于中心区一级辐射区域，具备商业所需的“交通通达”要素。 项目所在区位 * 商业规模：约20000平方米，中等体量； 商业建筑及布局：住宅底商业，临街性商铺，成狭长型分布，规模分散； 建筑形态：总共四栋，各栋成条，临街分布，整体成梯形； 展示性：与主干道之间临近，极大提升了商铺的展示性。 项目规模及临街面存在优势，规划利益点多； 商业呈狭长分布，面积分散，难以形成集中效应，不具备发展大型购物中心的条件。 项目本体分析 * 项目周边分析 1、周边物业形态：以居民住宅为主、社区缺少综合性商业体系 * 便利店，餐饮店为主，无集中型商业 2、周边业态与档次：以特色餐饮、便利店，小百货店和饮食店等业态为主，档次低。 项目周边分析 * 项目临街马路流动车辆稀少，使得临街路段也缺少商业人流。 3、项目周边人流：稀少 项目周边分析 * 周边以中低收入人群为主要构成，高端消费人员稀少，若在此发展集中式商业，培育期较长。 4、项目周边商业培育期：缺少高端消费人群，培育期较长。 项目周边分析 项目分析结论 结论1：虽然白马片区消费力弱，但整个南城区域消费力强，有外资企业支撑。 结论2：项目交通便利，是中心区一级辐射地，具备“交能通达”的商业要素。 结论3：项目自身规模、地形以及周边人群构成限制了其成为大型购物中心的可能。 对项目的思考 通过南城商业现状、白马片区消费群体分析、项目分析，我们知道我们只有走“差异互补”之路。 但我们做什么？ 服装？餐饮？或女人街？ 如果我们做这些，我们无法抗衡富民步行街，我们无法抗衡南城CBD的商业群，因为这是已有业态，竞争已激烈，无需再多一个新人。 寻找市场的空白点，是一个痛并快乐的过程！ 市场机会的发现，正应证了“魔岛理论”的结果。 * PART-1 南城商业现状分析 PART-2 白马消费市场分析 PART-3 项目分析 PART-4 项目定位 思维导图 不在城中心核心商业圈内，势单力薄； 项目周边商业基础薄弱，难以借势而为； 区域内人员较少。 难点 项目定位思考 紧邻莞太大道，通往厚街、城区地段，必将特色型商业创造机会； 项目所处区域为南城汽车站主要交通要到，每日有数量庞大的流动人口，对项目特色商业形成具有很强的推动作用！ 新城缺少主题鲜明，经营有特色的新型商业，市场亮点易于制造。 机会：打造特色商业 项目定位思考 社区配