2010年4月海口市房地产报告.docVIP

市场调查报告  目录 市场研究观点 3 第一章 市场背景 5 一、 政策法规 5 二、 市场资讯 6 第二章 市场分析 8 一、 商品住宅市场 8 1、市场综述 8 2、供求关系分析 9 3、供应市场分析 9 4、市场分析 13 5、成交均价分析 14 第三章 产品篇 14 一、 本月关注——最新推案楼盘 14 二、 本月关注——特色楼盘推荐 17 市场研究观点 市场趋势稳定，后市走向两难 2010年4月，海口商品房市场供应量为18.66万平方米，商品房备案成交量109.63万平方米，其中4月份实际签约量33.4万平方米，商品房成交均价7589元/平方米，商品住在均价7824月/平方米，成交量和成交均价有所回调，伴随着市场淡季的到来，再加上本月国家和地方政策的调控拼出，市场进入调整期。 本月是一个政策月，国务院及各部门联合出手，调控政策拼出，为了遏制房价过快上涨，国务院出台了被称为“史上最严”的新政，从信贷政策，市场监管及土地供应多个方面进行调控，体现出力度之大，决心之强。各部委和各省市地方政府纷纷表态，要致力于房价的调控，北京、深圳先后出台一系列旨在调控房价的政策。 由于海口市5月1日起，将实行网上签约备案，因此本月集中备案量较大，但从其中实际的成交量也可以看出，楼市相对稳定，市场看似平淡无奇，观望者众多，实则成交较为稳定，媒体的大肆宣传看似消磨了众多购房者的决心，但对真正需求者的打击并不明显。 本月博鳌亚洲论坛顺利举行，重点研讨了海南房地产市场的发展，中国旅游地产峰会也在三亚举行，为中国和海南旅游地产发展指明了方向，第13届春季房展会也如期而至，都表现出各方对海南的热度仍然不减，对海南的房地产市场也充满了期待；但新政对海口楼市也产生了一定的影响，银行信贷政策的改变将会使部分岛外客户无法满足一次性付款的高要求，市场上观望气氛也更加浓厚，众多新盘和大盘纷纷推迟开盘计划，更多的把时间推迟到下半年开始发售。 尽管淡季将要到来，但历年4月份作为五一黄金周到来前的月份，供应量都会大量增加，但今年却并未出现如此，成交市场较为稳定，虽略有下降，但高于30万平方米的成交量，仍然可以看出海口楼市供不应求之态仍在，并较为稳定。 琼山区经过前几月的热销后，存量不多，因此4月成交较少，其他区域成交均达，美兰区依然是位于成交榜首。中低位的二房和三房是市场的主要热销产品，二房既满足于自住又方便出租，而三房是更多刚性置业者的选择。严冬过去，候鸟飞回，小户型成交量骤然下降。 新兴板块的崛起一般都带着新兴项目的推出和热销，滨江板块等新兴板块由于前期推出项目已接近售罄，因此本月成交不是特别明显，但本区域目前形象楼盘较多，未来将会是一大重点供应区域。传统海甸岛、新埠岛板块，西海岸板块等再次发力，仍然是海口市商品房市场的主要成交区域。 新政下的楼市走向何方，开发商如何抉择？本已是淡季的海南楼市，再加新政细则的迟迟未出，使得海南楼市近期走势充满着悬疑和猜测。经济的上行压力越来越大，通货膨胀的预期已经走强，加息也迫在眉睫，连续不振的金融市场，都为楼市带来了一些不可预期的影响。这些都御史着海南楼市将进入一个调整期，调整期的长短取决于外围市场的调整深度和自身的政策力度。 市场背景 政策法规 2010年4月政策法规 时间 来源 政策名称 主要内容 2010.4.13 国土局 招拍挂有合理性 国土部13日认为招拍挂有其存在的合理性，但应增加民生用地的供应。 2010.4.17 国务院 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 90平方米以上购房首付3城，第二套执行首付5成利率为基准利率1.1倍。加强税收政策和市场监督等。 2010.4.27 住建部 违规出售出租经适房将被收回 违规出售和出租经适房将被收回，违规者5年内不得再次申请，买房人高消费需主动说明，中介不得代卖。 小结： 4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称《通知》）。对“新国四条”进一步的细化、完善。 本次政策，我们得出以下看点： 1、将房价的稳定上升到社会稳定的高度，并明确提出实习考核考核问责机制，对不能调控房价，不能顺利推进保障性住房建设的地方政府官员将要进行问责； 2、明确信贷细则，指定更为严格的信贷标准，解决区分自住和投资需求，打击炒房者； 3、严格开发商管理，对开发商企业的信贷和商品房的预售做出更加明确的规定； 4、重视民生，吧保障房建设上升到高位，并明确提出要调整住房结构。 二、市场资讯 2010年4月海口市市场资讯 时间 重大事件 主要内容 2010年4月15日 3月份海口二手房交易面积和价格