2010年上海闵行区颛桥镇市场报告上.pptVIP

闵行区颛桥镇报告 * 整体房产市场 颛桥房产分析 闵行宏观发展 报告大纲 闵行宏观发展 闵行城市现状 闵行房产现状 1992年9月26日，国务院决定撤销上海县和闵行区，建立新的闵行区，以原上海县和闵行区的行政区域为新闵行区的行政区域 闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。吴淞江流经北境，黄浦江纵贯南北，分区界为浦东、浦西两部分。 上海市主要对外交通枢纽 西南地区主要工业基地 科技及航天新区 城市属性 区域位置 城市转变 闵行区城市现状 闵 行 区 闵行区房产现状 2008年，中国经济是内忧外患的一年 2008年中期，经济已进入了“失速”阶段 房地产市场开始快速下行 闵行区供远大于求 2009年在优惠政策刺激下，房地产市场开始快速回升 压抑许久的刚性需求释放，投资、投机现象再次席卷而来 楼市再次“高烧” 闵行区供不应求 2010年一季度，延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长 2010年第二季度，号称史上最严厉的房地产调控政策“国四条”出台，楼市迅速进入观望期，从最初的“量跌价稳”演变成目前“量价齐跌” 整体房产市场 上海市住宅市场 闵行住宅市场 上海市住宅市场 2009年上海房地产市场在政府“保增长、扩内需”等一系列优惠政策的拉动下，效果逐渐显现，住宅成交量快速回升，上海公寓整体市场呈现“供不应求”局面，直至进入2010年，需求减弱；由于“国四条”的出台，市场迅速进入观望期 2009年，公寓成交价格大幅增长；2010年成交价格维持高位上行，但涨幅明显趋缓 上海市住宅市场 2009年至今，上海别墅整体市场“供不应求” 2009年作为房地产火热的一年，银行信贷规模的增长刺激了购房需求增加，改善、投资型需求相继入市，别墅市场迅速走俏，2010年“国四条”的出台，对高端住宅项目影响不大，别墅市场整体成交量稳定上涨，价格持续上扬 闵行区住宅市场 2009年，闵行区公寓市场“供求平衡”，受宏观环境影响房地产市场发展态势良好；直至2010年，区域供应量大幅度上涨，成交量受政策影响，逐步下滑 2009年上半年区域成交价格稳步增长，下半年大幅跳升，2010年价格涨幅缓慢 闵行区住宅市场 闵行区别墅市场火爆，整体市场“供不应求” 作为上海别墅市场六大板块之一的闵行区，别墅价格一直走经济型路线，2009年价格涨势平缓，2010年绿城玫瑰园、翡冷翠园、御涛园三大高价楼盘的成交，迅速拉升区域成交均价 颛桥板块房产分析 Contents 目录 1、研究板块界定 2、板块特征 ——板块量 ——板块价 ——板块客户 ——板块特征总结 3、板块个案分析 研究板块界定 板块周至：位于闵行区中部偏南，东临梅陇镇、吴泾镇，西接马桥镇、南与江川路街道相邻， 北壤莘庄镇 闵行区位于上海市区西南部，总面积370.75平方千米，是上海最靠近市中心的郊区之一 闵行区 5号线 都 市 路 都 市 路 沪光路 颛兴东路 向阳路 都市雅筑 湖山在望 圣得庄园 招商雍华府 都市富苑 万顺水原墅 合生城邦 闵行星河湾 圣特丽墅 复地北桥城 银都名墅 圈定个案：板块内共11个项目，8个在售项目，4个待售项目 湖山在望（别墅） 万顺水原墅（别墅） 都市雅筑（住宅） 颛桥板块 银都名墅（别墅） 金光路、北青公路（住宅） 都市富苑（住宅） 圣得庄园（别墅） 复地北桥城（公寓、别墅） 闵行星河湾（公寓） 合生城邦（公寓、别墅） 圣特丽墅（公寓、别墅） 招商雍华府（公寓、别墅） 待售 在售 板块特征 ——板块量 板块公寓市场供求对比：供应大幅增加，去化保持小幅增长，供求基本平衡 颛桥板块全年公寓去化量与09年相比略有增长，但基本持平，年增长率5.52%，而板块供应量增长幅度较大，增幅达到136%以上，2009年的供应量增加保证了市场的供求平衡。 板块别墅市场供求对比：供应小幅下跌，去化大幅增长，板块供不应求 颛桥板块全年别墅去化量与09年相比大幅增长，年增长率在95.6%，而板块供应量下跌，跌幅32.6%，由于2008年整体市场遇冷，市场别墅存量较多，故2009年别墅供应量稍减；去化方面，受宏观环境影响，购房需求被压抑，2009年在市场回暖的情况下，压抑得到释放，别墅的成交量大幅上涨 公寓市场月度供求走势：2009年迄今平均月成交速度：102套（0.57万㎡） /月，09年成交峰值：3.15万㎡（4月），供应峰值：4.23万㎡（11月） 2009年颛桥板块整体市场供大于求，2010年受宏观环境影响，