2010年临汾市滨江明珠及清华园项目营.docVIP

目 录 第一部分 市场环境分析 一、临汾房地产市场分析 二、周边竞争楼盘分析 第二部分 滨江明珠项目2010年营销推广方案 一、项目分析 二、2010年项目营销目标 三、2010年项目营销推广方案 四、宣传推广策略 五、宣传推广预算 第三部分 清华园项目2010年营销推广方案 一、项目分析 二、2010年项目营销目标 三、2010年项目营销推广方案 四、宣传推广策略 五、宣传推广预算  第一部分 市场环境分析 一、临汾房地产市场分析 1、2009年市房地产2009年市房地产开发投资继续大幅增长截止2009年底，临汾市具有资质等级的房地产开发企业达到151个，比上年增加13个，全年累计完成房地产开发投资38.9亿元，增量投资达16.7亿元，比上年大幅增长76.4%商品房施工规模继续扩大，2009年临汾市房地产开发企业施工房屋面积突破400万平方米，达到416万平方米，比上年增长64.4%其中，住宅354万平方米，增长61.5%。全年新开工房屋面积228万平方米，在上年增长1.3倍的基础上继续大幅增长60.2%。3 住宅投资比重上升，2009年临汾市房地产开发企业累计完成商品住宅投资33.9亿元，比上年增长92.2%，增速比年提高22.1占全部房地产开发投资的87%，所占比重比提高10土地购置面积增加，完成开发土地面积增幅较大2009年临汾市房地产开发企业当年购置土地77.1万平方米，比上年增加15万平方米，增长48.1%；完成开发土地面积93.4万平方米，增长98.1%5 城区商品房投资成倍增长，未来城区供应将放量增长 2009年市商品房开发投资仍主要集中在尧都区，成房地产开发投资32亿元，占临汾市房地产开发投资总额的82.2%，其区完成投资25.9亿元，同比增长1.06倍商品房销售持续低迷。2009年由于受多种因素影响，临汾市商品房销售持续低迷，出现近年来少有的有价无市局面，以前频频发生的“托人买房”现象已成昨日黄花，取而代之的是铺天盖地的商品房促售广告，“退房”在以前很难出现的现象目前也在市开始发生。2009年临汾市商品房销售面积为66.4万平方米，比上年增长7.2%，增速比年回落25.6，与投资和开发规模的大幅增长向背离，全国火爆反差。2009年临汾市77.1万平方米，比增加15万平方米降价预期明显增强，购房意愿有所下降对房价下降的心理预期明显增强，购房意愿有所下降，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚，销售必将受到影响。当前一方面购房者观望气氛浓厚，另一方面开发企业仍在大规模投资开发，导致商品房面积不断增加。2009年临汾市经过批准可以预售的商品房面积196.9万平米，实际销售的只有56万平米。二、项目周边楼盘分析 楼盘名称 均价 起价 产品 销售情况 橄榄苑 4000元/㎡ 3620元/㎡ 三室两厅：116㎡、149㎡、157㎡ 四室两厅：166㎡、185㎡ 剩余四室（149㎡、166㎡） 滨河湾城市花园 4300元/㎡ 3500元/㎡ 三室、四室、五室（150-400㎡） 09年底单价降700元/㎡，销售才有起色，剩余四室、五室（200-300㎡） 圣会家天下 3800元/㎡ 3300元/㎡ 三室两厅、四室两厅两卫（150-260㎡） 剩余四室（200-260㎡） 博浩源 4000元/㎡ 3780元/㎡ 一室、两室、三室、四室（50㎡、90㎡、130㎡、160㎡） 剩余四室（160㎡） 金海苑 4000元/㎡ 3600元/㎡ 两室两厅一卫、三室两厅两卫（88-130㎡） 09年11月开盘，客户主要来自公安局 铜罗湾 4200元/㎡ 3900元/㎡ 一室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫（50㎡、100㎡、130㎡、143㎡） 销售情况良好，以两房、三房为主 教授花园 高层3300元/㎡ 多层2600元/㎡ 3000元/㎡ 两室两厅一卫、三室两厅两卫（133㎡、150㎡、118㎡、143㎡） 销售情况一般，具备价格优势 阳光尚都 3800元/㎡ 3300元/㎡ 三室（130-140㎡）、四室（170㎡） 现房，购指定房源送6万元装修款 市场小结分析： 本项目周边楼盘销售均价在3700-4000元/平米，部分楼盘的销售均价在4200-4300元/平米，从销售情况看，110-130㎡的三房、90-100㎡的两房销售情况较好，而大四房、五房、复式等房型剩余较大，说明客户对高总价住宅的承受能力有限，导致大面积、高总价房源明显滞销。 针对滞销房源，部分楼盘推出较大幅度的促销优惠，如：阳光尚都项目推出“购房送6万元装修”的促销优惠，滨河湾项目09年滞销的情况下，2010年初直接下调销售单价，每平米降价700元/㎡，由5000元/㎡调整为4300元/㎡。 周边楼盘加大促销力度，对本项目的影响较