2010年上半年五大城市二手房市场分析.docVIP

2010年上半年五大城市房地产二手房市场分析 调整尚未到位价格加速下行 2010年4月，房地产调控新政再度出台，其中对于二手房市场影响最为显著的仍属信贷政策。本次新政对于二套房贷从严操作，部分城市第三套房贷暂停，受此影响，4月下旬开始，主要城市二手房市场迅速转入低谷。但由于房地产市场的区域性特征，不同城市及不同物业类型的表现也有所不同。 从目前的市场情况来看，调控的第一阶段目标已经基本实现，各地房价上涨的步伐得到了遏制，成交量跌至谷底。预计，下半年政策依然从紧，并将加强执行细节，使现有政策的作用得到充分发挥。而对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内则不会有放松的可能。因此，下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。 图5-1 五大城市二手住宅市场量价走势（2007年1月—2010年6月） （一）成交跌至历史低位 房贷严厉收紧 需求全面受压 此番调控政策中对二手楼市影响最大的莫过于信贷的收紧。新国十条要求执行严格的差别化住房信贷政策，对于购买首套90平米以上首付三成，购买二套房首付五成。而在具体执行当中，不仅抑制了投资/投机性需求，同时也误伤到改善性的需求。此后，二套房认定标准出台，由“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”，同时认定范围以家庭为单位，认定标准极为严格。据中原统计，五大城市购房者中约有7成选择银行贷款，这也意味着大部分的购房者将受到此次房贷收紧的影响。 从各地调研情况看，目前五大城市基本上都是严格按照中央的政策执行。改善购房的提法已经取消，只要是购第二套房都执行二套房贷规定，另有部分首套自住普通住房的购买者也已难以申请到7折优惠利率，而第三套房的贷款多数银行已暂停申请。受房贷收紧的影响，各地楼市应声回落，成交量锐减。根据中原统计数据，5月份各地成交量仅相当于2008年最低迷时期的水平。其中，深圳和上海两地成交量的跌幅最大，与2009年高峰时期相比，下滑幅度分别达82.3%和82.7%；广州下滑幅度最小，亦已达到62%。 豪宅成交锐减 中小户型主导 5、6月份的成交主要来自刚性自住需求。这类需求购买力相对有限，中小户型的低总价房源成为其首选，成交比重显著提高。而各地的豪宅市场，随着投机需求被抑制，成交大幅缩减。 中原成交数据显示，新政后北京、上海和深圳三城市高档公寓成交比重显著下降，降幅约10个百分点；广州和天津则与新政前基本持平。截至6月底，五大城市90平方米以下中小户型占成交的比重均已超过60%，其中上海和深圳这一比例分别为66.1%和64.6%。从区域分布来看，次中心区域和一些配套相对成熟的外围区域，成交相对活跃。主要原因是这些区域价格相对较低，且近期的价格松动较大。 图5-2 五大城市二手住宅成交面积走势（2007年1月—2010年6月）???????????? 数据来源：中原集团研究中心 表5-1 五大城市房贷新政情况资料来源：中原集团研究中心 图5-3 新政前五大城市二手住宅市场投资购房比例情况???????????????????????? ???????????????? 图5-4 新政前五大城市二手住宅市场贷款购房比例情 图5-5 新政前后五大城市二手高档住宅成交占比变化情况????????????????????????????????????? ?图5-6 新政后五大城市二手住宅成交面积分布情况 注：高档住宅定义为，北京、上海和深圳单价超过20000元/平方米；广州和天津单价超过15000元/平方米；数据来源：中原集团研究中心 表5-2 四大城市二手住宅板块跌幅榜（2010年上半年） （二）楼价转入下跌通道 二手楼市敏感 深圳再度领跌 4月中旬出台的政策空前严厉，5月份各地二手房价格已立即显现出下跌趋势。中原领先指数数据显示，5月及6月，深圳和上海价格指数的跌幅最大，两月累计跌幅分别达到-5.22%和-5.96%；北京和广州次之，价格累计跌幅分别为-4.8%和-2.47%；天津则仍有小幅上涨。 深圳楼市的再度领跌，主要有三方面原因。一，深圳房地产市场容量在一线城市中最小，近年其一二手住宅的全年成交总量约为上海、北京的1/3， 广州的2/3；二，深圳楼市发展较为成熟，2010年上半年其二手住宅成交比重已达78%，住宅流通率达5.4%，均居5城市中最高；三，深圳城市人口年轻，投资行为敏感激进，投资比重较高，因而市场的波动亦相对较大。根据中原调查，尽管经历了2007年的调整，但新政前深圳投资购房比重又已回升，保守估计逾20%，部分楼盘投资比重甚至超过5成。 投资需求骚动 次中心区暴涨暴跌 中原领先指数系统数据显示，各城市近2个月楼价出现下跌的区域中，多以次中心区域为主，而这也正是去年价格上涨最快的区域。从各地楼盘跌幅榜可以看到（表5-2），