2011年4月安徽六安市市场调研1.pptVIP

* 西南板块 学区板块 政务板块 城中心板块 点式作战 热点板块 区域跟随者 长期来看，西南板块未来将进一步发展,逐渐成熟，同时房地产市场也将面临着项目、产品及客户的演变。 ——我们从市场格局、细分市场的现状入手，判断未来的演变趋势 未来发展体现在价格和投资需求加速增长； 土地供应以旧城改造为主，个别地段和资源价值优异的项目会创造市场价格新高。 目前市政府西部、西南部开发基本结束，后续土地供应集中在市政府东部、东北部的局部区域。 住宅用地供应基本饱和，未来发展体现在价格和投资需求快速增长； 会出现个别以产品为核心卖点的高端项目。 后续土地供应充足，但价值不高； 区域商业、居住氛围渐浓，认知度逐步提高； 很可能与经开区形成一分为二的市场格局。 3.6-房地产板块未来发展预测 * 可以预见未来六安各房地产板块的地位及功能，将随着各行政区域的价值和功能的改变而变迁。 城中心板块 土地供应衰竭，后续供应主要依靠旧城改造； 仍然吸引众多中高档客户。 学区板块 传统的农业区，区域发展逐步成熟，配套逐步完善； 房地产发展不成熟； 后续土地供应相对充足； 周边边缘性客源充足，区域情结条件优。 政务板块 西南板块 依托学区发展起来的房地产板块； 住宅土地供应基本饱和，后续供应以非住宅用地为主；客户比较分散，以有经济条件为孩子寻求更优质教育的六安市区家庭为主。 经开区板块 传统的工业区域，目前城市规划主要的发展方向，在原工业开发区基础上形成规模经济园区和产业园区，带动城市发展； 区域房地产发展处于起步阶段，发展不成熟，板块价值没有被挖掘； 客户目前主要来自于厂区。 城市新兴的行政商务核心区； 后续优质地块供应减少，主要集中在新市政府东侧目前城中村区域； 六安市房地产形象、品质、价格标杆区域； 优越的居住条件和浓厚的政务氛围，仍然吸引众多客户。 城南区日益迅猛的发展，以及未来大量的土地供应，从起初的价格洼地、档次低印象中逐步走出，后续项目从形象和产品上都有走高的趋势，未来本区域价值将进一步提升。 * 六安市区商业格局主要包括市级商业中心、区级商业中心、特色商业街和社区商业街。 市级商业中心 老城区商业中心：以皖西路、人民路、梅山路和解放路构成的区域为基础，适当集中，并扩大规模，形成更为强大的城市中心区。 政务区商业中心：有解放南路、佛子岭路、梅山南路和信淠河两岸所构成。特别是依托新淠河两岸建设的一批上规模、上档次的宾馆、写字楼，确立全市区商务中心形象。同时紧靠火车站、汽车南站和行政中心，带动作用明显。 区级商业中心 金安区商业中心：位于七里站附近。目前该区域商业气氛不足，设施简单且少。 裕安区商业中心：位于龙河路到天堂寨路之间的磨子潭路两侧。近期以专业市场起步，逐步为高一级别的业态所替代。随着西南板块的开发和人口的集聚，该商业中心发展前景广阔。 九里沟商业中心：规划到2010年，在解放北路、梅山路交口以北区域形成区级商业中心，主要为周边地区及城市北部地区服务。 特色商业街 主要有皖西路商业一条街、常青路小商品一条街、梅山中路综合商品一条街、东大街及新美花园百货商业街、齐云路美食一条街、六佛路摩托车及配件商业街和中国城市布艺商业街等。 政务区商业中心 老城区商业中心 金安区商业中心 九里沟商业中心 七里站商业中心 四、六安商业地产市场分析 裕安区商业中心 * 4.1-商业地产市场产品分析 专业市场 城东 城南 城区 主要项目：红街 项目体量：10万方 商铺数量近2000套； 经营业种：路易·奥特莱斯名品、餐饮、服装、休闲、娱乐 价格：14000元/㎡ 销售率：80% 招商率：70% 客源：六安市本级客户为主，外来投资者占小部分 主要项目：光彩大市场、顺达市场、义乌小商品市场、皖西大市场、皖西农产品批发市场 商业体量：光彩50万㎡、顺达8万㎡、义乌6万方、皖西大市场16万㎡、皖西农产品批发15万㎡ 经营种类：建材、家居、卫浴、小商品、汽配 主要项目：忆丰市场、国际汽车城 商业体量：忆丰18万㎡、国际汽车城20万㎡ 经营种类：建材、家居、卫浴、汽车服务、4S店 出租率：100% 居然之家销售率：40% 售价：13000-17000元/㎡ 经营状况：一般，人气 不高 目前城区在售大型商业项目不多，且多为社区型商业；市郊专业市场众多，产品形态大多为1、2层连体，主力面积在40-100平米之间。 * 商业整体的市场容量有限，09、10年严重供大于求，2011年前4个月商业市场回归平稳供需基本平衡；成交价格在经历2009年的低谷后迅速攀升。 商业产品比较多，前两年市场处于严重供过于求状态，今天以来供需状况基本平衡，供需矛盾有所缓和。 09、10年市场存量很大，近100万方，去化压力很大。 11