2011年11月成都蒲江市场预测及市场动态.docVIP

第一部分 政策及市场 一、宏观大势预判及建议 （一）、宏观政策 新国八条：2011年1月26日，国务院再度推出八条房地产市场调控措施，提出“限购”、“限贷”等政策手段。 保障房：2月21日起，住建部于各地签订《保障性住房目标责任书》，未能按时完成任务主要领导将被严厉处罚。 一房一价：3月21日，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求5月1日起一二手房必须公示价格。 银行：央行年内3次加息、6次提准，紧缩的货币政策一方面为抑制通胀，另一方面使得资金紧张的房企苦不堪言。 限购升级：为响应二三线城市限购的要求，台州、衢州等地相继出台“限购”政策，韶关、丹东相继出台“限价”措施。 CPI：9月份CPI同比上涨6.1%，国内通胀压力依旧处于高位，紧缩的货币政策依然是调控的基调。 （二）、政策影响 1、全国房地产市场：政策的持续调控已见成效，全国市场开始出现量价齐跌的情况。 政府针对房地产行业持续进行宏观调控，政策频出，严厉打击楼市投机行为，以期楼市健康发展。 一线城市楼市的价格疯狂涨势得到收敛，一线城市成交下降，供应减缓，房价率先下跌。 房企转移战线，大力拓展二三线城市市场，促使二三线城市房价上涨迅猛， 随即部分二三线城市实行限购、限贷政策。 二线城市的房价呈现下降趋势，楼市将持续低迷；三线城市房地产市场持续升温，房价上涨快速，政府的调控将继续扩大范围。 9月份，房地产市场的成交量出现全国性萎缩继8月份销售金额年内首现同比下降之后，国内住宅开发龙头万科9月销售额再次出现同比下降。 自2011年2月15日起，成都实行住房限购政策。38届秋交会优惠幅度加大，但成交量较去年秋交会大幅下降，达44%。 （三）、蒲江城市发展规划及影响 1、城乡一体化措施、目标及进程 蒲江县作为本省第一个推进“城乡一体化”的示范县，在过去的“十一五”期间，蒲江县已成功整理23个项目，土地面积达22.24万亩，受益农户2.59万户。同时，计划在“十二五”期间实施的农用地整理项目37个。 同时，在土地征收后，对征地涉及被征地农民居住问题，采取先安置后拆迁，鼓励被征地农民选择货币化安置，以缓解安置房压力。 2、城乡一体化对本地房地产市场的影响 目前，在蒲江县城有较多因拆迁问题而选择暂时租房的居民。同时，因政府鼓励农民选择货币化安置的影响，拆迁安置居民成为房地产市场购买客群的重要组成部分。 （四）、市场总结与预判 预计房地产利空政策将继续持续。 蒲江市场潜在的拆迁客户相对充足，但已拆迁客户已被市场充分消化，未来对于房地产的影响将与政府对于拆迁工程的进一步推进紧密相连。 二、蒲江房地产市场分析 （一）、目前蒲江房地产市场发展格局 1、城市发展格局 城市空间结构以西河，蒲江河等水系为分隔，形成“一城四片”结构。四片：指四个城市功能片区。 旧城片区：传统的商贸、居住区，面积约1.5平方千米。 城西片区：蒲江河以北，西河以西片区，发展行政、文化、生态住区为主的综合功能区，面积约3.0平方千米，也是蒲江规划的未来主力发展方向。 城中片区：蒲江河以东，清江大道以西，发展行政、商贸、金融及居住综合功能区，面积约2.5平方千米。 城东片区：清江大道以东，为城市产业园区和物流园区，面积约4.0平方千米。 本项目位于旧城片区的边缘。非规划的主力发展区域。 （二）、近年蒲江房地产市场： 1、近三年蒲江房地产发展： 2010年以前：蒲江的房地产市场一直处于不温不火的状态。价格徘徊在3000元/㎡以下。发展缓慢。 2010年3月以后：东港蓝湾面世，首个把电梯华宅的概念推向市场，并通过有效的市场造势，带动蒲江的房价从2500元/平米左右冲破3000元/平米，2010年10月公园里的面世更一起带动房价直逼4000元/平米，使蒲江房地产市场进入一个新的台阶。 2、蒲江楼盘分布 目前，蒲江在售楼盘呈现较为集中分布，主要在城中片区，其他区域分布较少。 蒲江县城唯一大型高端别墅盘大溪谷的出现，虽对市场楼盘无直接的竞争关系。但对本地居民方向有较大影响，成为别墅周边楼盘另一重要竞争优势。同时，另一品牌楼盘保利·石象湖国际社区的出现，也带动向西发展的趋势。 （三）、未来房地产市场发展 据了解，在未来的一到两年内（2011年底至2013年间），将有约4个新地块进入拍卖、开发销售期、另有一块规划为市政配套用地，如下图所示： 1号地：体育场地块，近300亩，位置较好，临中心广场及大溪谷等规划的高端住宅区； 2号地是公园里对面市政配套地块； 3号地是高速路出口地块约60亩； 4号地为本项目对面地块，约100亩； 5号地块蒲东鼎城后近期拍卖成功地块； 其中，1号地块的综合条件的优越性及2号地块医疗机构及生活市场的配套，将有可能使蒲江的发展趋势继续向西引领。 而几大规模地块楼盘的出现，将对市场