2010长春辉达大厦项目定位报告下.docVIP

类型 名称 业态 规模（㎡） 成本（万） 收入 投资回报率 租金 经营成本 人力成本 商圈商业 李宁 百货 150 40 100 18 240 52% 谭木匠 零售 15 8 10 5 35 52% KFC 餐饮 200 40 500 36 1000 74% 米旗 餐饮 100 40 20 7 100 49% 区域商业 天福茶馆 零售 50 10 150 9 220 30% 笨手理发 服务 38 6 5 20 40 29% 社区商业 新天地超市 超市 200 25 100 15 180 29% 水果店 零售 100 15 30 12 70 23% 2.8. 商业地产投资回报率：长春市商铺的经营投资回报率来看，其商圈的经营回报相对较高，在50%左右。而其它区域的商铺的回报率在30%左右。 数据来源：市场调研数据 城市 人均商业配套面积㎡ 中国一线城市 1 中国二线城市 0.75 中国三线城市 0.5 国际标准参照值 1.2 上海（统计值） 2.3 深圳（统计值） 1.02 2.9．长春市商业地产发展前景研判：长春市商业市场发展相对滞后，未来发展潜力巨大。 数据来源：国家统计局 根据国际标准：平均每人商业配套1.2 ㎡ ，而长春市属二线城市，其平均人均商业配套仅为0.75 ㎡ ，可见长春市目前的商业体量较少，无法达到国际的标准水平，与国家一线城市相比，  其相差也较大，可见长春市的目前商业发展较为滞后。随着城市的发展、现代化进程，以及人民生活水平的不断提高，长春市未来对商业的需求较大，发展潜力巨大。 商业地产发展趋势：未来趋势是以老城区为基础向四周不断延伸，逐步形成以四大商圈为核心，各区域中心为纽带，以社区商业为补充的全方向商业格局，但重庆路商圈将始终为长春市核心的商业集中区。 长春的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，相对集中在城中区，以“重庆路商圈”和“红旗街、桂林路商圈”为主，以重庆路商圈为核心； 此外，近两年来，东盛大街、临河街的商业也逐渐发展起来，将带动东部及南部城区的商业经济快速发展。 长春商业的投资回报率一般较高，这两年城市建设的不断加速，使之具有较大发展潜力，商业市场投资价值比较看好。  3．酒店市场经营状况分析 小结 宏观市场——长春近年的旅游总收入呈20％-30％的增涨态势，持续增长的旅游业是酒店业发展的重要驱动因素经济迅猛发展，日益频繁的商务往来将催生对酒店的需求会展业的快速发展，对于酒店有较大的带动作用 目前供应——长春目前市场主要的五星和四星级酒店共约有20个，三星级以及连锁酒店约有40个，大多分布在城市中心区域 区域酒店——区域内集中长春市大多数高端酒店在一起，但酒店均为早期建设，各种配套相应有一定的时间差距 本区域周边将新启动部分商业项目，其中含高星级的酒店，未来区域内的酒店将更加密集 客源构成——长春主城区内的酒店市场多由商务客源为主，旅游客源为辅的结构构成 对本案的启示： 启示一：从宏观的经济环境而言，长春的酒店市场运行良好，发展前景较大。 启示二：高端酒店供应有限，而市场需求旺盛，本项目适合向高端酒店进军。  3.1．长春市酒店市场分析 3.1.1．酒店市场： 长春的酒店群主要分布于市中心区的朝阳区和南关区，集中于人民大街两侧和西安大路沿线。超过80％的四星级以上酒店均座落于这里； 人民广场的酒店群在整个长春市区的密集度最高，是整个长春的传统商业中心型区域，汇集了该区几乎所有的高星级酒店； 其它区域酒店分布相对疏散，绿园区近两年来建设了华天大酒店和开元名都大酒店，政务型酒店特征较为明显。 五星酒店较少，多为四星级 目前市场五星酒店现仅有二个，均在人民广场西安大路两侧，分别为长春香格里拉大饭店和金安饭店。 其余多为四星级酒店；现多集中在市区，三星级以及连锁酒店分布在中部城区； 单套面积集中在20－30平米，标准间的面积多在此范围之内； 总体价格较为低廉，四星酒店标房的实价在500-800元之间，三星酒店一般在200-300元左右 ，经济型商务连锁酒店一般在150元左右。  酒店级别 酒店名称 客房总数 （套） 标准间面积（㎡） 标房价格（元/天） 五星级 香格里拉大饭店 458 36 888 金安饭店 631 30 528 四星级 卓展天天酒店 260 30 1076 长春海航名门饭店 323 28 788 长春海航紫荆花大酒店 240 29