2011年2月地产观察第五期_部分2.pdfVIP

CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 功能紊乱——先天设计缺陷下的功能割裂与堆叠 质功能扎堆，布局不平衡问题的典型表现之一。1992 空间杂乱——用二维的思路去解答三维的空间布局问题 年开始规划开发的温州新城内先后集聚开发了三个大 管理混乱——衙门执行力与换届带来的管理风险 卖场——Tesco乐购、家乐福以及比以上两者早3年开 交通混乱——复杂的道路交通造就“交通迷城” 业的易初莲花。值得注意的是，这几个卖场面积都比 定位模糊——大干快上思路下的无序发展 较大，Tesco乐购、家乐福、易初莲花三个大卖场，面 探究——“无章无法”怎能不“乱象环生”？ 积均在1.6万平方米以上。 一个大卖场的正常生存需要有10万人规模的居民 区支持，而且两个面积超过1万平方米的大卖场之间， 功能紊乱 相距往往要间隔三四公里距离。而在温州新城的上江 新城功能紊乱，主要指在新城规划工作中，由于 路-温州大道商圈，却在如此小范围内聚集了三个大 技术水平不到位等原因，造成居住、商务、行政等城 卖场。与此同时，新城其他区域的商业配套却十分匮 市主导功能在分区布局上的不平衡现象。此外，新城 缺。从而造成一地卖场扎堆，而其他区域商业配套匮 建设实施过程中的监管不力，也是导致新城功能最终 乏的不平衡发展状态。 紊乱不堪的重要原因。 防止紊乱即是城市规划机制建立的初衷，同时， 通过对国内20余个新城（大型综合开发项目）的 城市规划的任务既要营造良好的生活和生产环境，更 观察，我们发现，目前我国新城功能紊乱主要有割裂和 要为城市经济健康向上发展提供物理环境的便利和保 叠置两大表现形式。割裂即主导功能割裂，相互沟通不 障。城市功能布局规划工作必须紧紧围绕以上核心目 畅，指新城区域范围内，居住、商务等主导功能分区过 标开展行动。而纵观我国目前若干新城在功能布局上 于集中，而不同功能间又缺乏足够有效的连通渠道，从 的弊病，不难发现他们正是违反了提供便利的物理空 而形成的部分功能供不应求饱和剩溢，其他功能却供过 间环境，保障经济生活健康发展这一中心原则，从而 于求缺血坏死的不协调发展格局，典型案例如广州珠江 陷于各部分功能紊乱之困境。 新城。叠置是指在新城区域的某一节点集中大量同质化 功能设施，而在其他区域范围内却严重缺乏此种功能设 空间杂乱 施的不平衡布局现象，典型案例有温州新城。 新城空间杂乱，主要指在新城的城市规划中， 对于城市密度、城市布局和城市形态的设计欠缺合理 案例 性，从而导致新城在建设土地利用上过于松散或密 广州珠江新城——商务、居住两不便 集，建筑立面风格不和谐，或者城市天际线不美观等 珠江新城是城市各部分功能割裂，沟通不畅的 等现象，令人产生空间杂乱之感。 典型案例之一。从1993年版的第一轮用地规划图纸可 如今我国各地新城建设浪潮中出现的空间杂乱现 以看出，在初期功能规划阶段，规划设计单位按照商 象，是前期规划水平的不成熟和后期执行中监督力度 务、居住功能相互独立，互不干涉的主导原则进