2011年4月安徽六安市市场调研3.pptVIP

* 1.1-区域商业概述 商业调研范围 按照影响项目商业定位的经验范围：项目南、北3公里为界限，进行区域消费人口调研、商业经营业态、商铺产品规格、商业经营特色研究。 本项目 项目商业发展，须考虑项目周边商业业态特色、商铺产品规格。 核心商业客户确定：区域配套商业须考虑商圈半径2公里-3公里范围内。 3公里 项目商业运营须考虑项目周边核心商业客群人口环境、收入状况和消费群体的消费便利性。 核心商业客群将主要参照区域原住民人口及未来入住社区人口。 * 1.2-区域商业概述 消费群人口分析 三级客群区域 核心客群区域 次级客 群区域 专业市场商圈 ①专业市场现有人口 光彩大市场总户数约5000户，顺达大市场总户数约750户，义乌小商品市场约800户，总户数约6350户，按户均3人计算，总人口约19050人； ②新社区未来入住人口 振华·翡翠湾25万㎡，按100㎡/户，3人/户计算约7500人；大唐·美林湾约5400人。共计：13900人。 核心客群区域主要参考本项目及周边社区未来入住人口。 ①本项目人口：79591*2.5/100*3=5969人 ②腾逸·水岸名城、南洋·现代城、四季阳光、城南家园、皖西农产品批发市场、皖西大市场，按照体量计算100㎡/户，3人/户，总人口约33300人。 共计人口：39269人。 南部组团人口 南河佳苑、金隆嘉园、清华家园、碧水云天，总人口：14150人 项目核心商业客群区域人口约39269人，次级客群区域约14150人，三级客群区域人口约32950人。未来入住人口的大幅增加将给项目商业提供强大消费群支持。 * 1.3-区域商业概述 区域商业以其经营业种和服务对象的区别，可分为北部专业市场商圈、项目北部汽车、五金服务商业及南部组团生活配套商业。 专业市场 汽车、五金服务 南部组团商业 专业市场商圈：以光彩大市场、顺达大市场、义乌小商品市场为龙头，渐成浓厚的建材、家居、小商品、住宿类酒店为特色的商业氛围，且周边零星商业也延续了专业市场的经营业种，配以生活配套商业。人气较旺。沿街门面面积在20-100平米之间。 项目周边以零星4S店、汽修、五金、零售店为特色的小面积自营店，人气差、形象差，未形成商业氛围。单店面积在15-50㎡。 项目南部以生活配套商业及零散零售店为特色，商业供应缺乏，居民消费水品低，商业单铺面积普遍在20-50㎡。缺乏中、高档次餐饮、住宿、商业街区的配套。 本项目 商业板块划分 * 磨子谭路 312国道 光彩大市场 顺达大市场 义乌小商品市场 全佳福品牌批发市场 专业市场汇聚，已形成成熟专业市场氛围。区域内以集中性专业市场为核心、配以专业市场延伸商业，以及周边居民生活配套商业。 专业市场 2.1-城南专业市场板块分析 二、商业板块分析 * 光彩大市场 项目地址：磨子谭路与佛子岭路交口北 占地面积：460亩 建筑面积： 500000 ㎡ 物业类型：多层 商铺 综合楼 销售均价：9600-15000元/㎡ （2011年3月） 一期 二期 城南区域较代表性专业市场。50万方体量是城南最大的专业市场。也是六安市最大的建材类专业市场。中高端品牌、当地低档品牌汇聚。 2.1-城南专业市场板块分析 专业市场 * * 个案分析 清华家园 项目地址：裕安区城南镇（原老粮站） 占地面积：55000㎡ 建筑面积： 82406 ㎡ 物业类型：多层、小高层 销售均价：3300元/㎡（2010年11月份） 销售情况:多层住宅已售罄，3栋小高层在 认筹，共198套房源，认筹率达65%。 预计价格3500-3800元/㎡ 周边配套：城南中学、裕安中学、城南小学、周边碧水云天小区商业配套。 公共交通：202路 项目定位：86亩高性价比成长社区 * 清华家园 项目共750套房源，多层房源约552套，小高层198套。 项目卖点： 自然景观： 紧邻淠河景观带，水景资源； 物业形态： 低密度多层建筑、小高层，亲地生活。 住宅物业82-100㎡中小户型适合目标客户需求。 多层组团 小高层组团 商业楼 * * 工业园组团总结 项目区位 项目均沿六佛路排布，依托城南中学、裕安中学、城南小学的带动，项目遍布周边，城南工业园区的北部边缘。 项目形象 本组团是早期城南住宅项目聚集地，项目形象参差不齐，普遍低水品，主要依靠学校带动项目销售，包装落后，销售员形象不高，初级竞争； 产品特色 建筑风格多样，但都不纯粹，汇聚西班牙风格、现代风格，园林景观展示差；户型均集中在80-110㎡中小户型。 营销包装 新兴组团各项目营销水平、营销团队素质不高，由于前期城南项目较少，处于供小于求的形势，在包装上并不重视。 * 2.5-区域住宅市场总结 * 明珠苑 金隆嘉园 清华家园 南河佳苑 水岸名城 周谷堆 皖西大市场 本项目 城