2010长春辉达大厦项目定位报告上.doc

辉达大厦项目定位报告 目 录 第一章 研究结论 1 第二章 研究方法 2 一、剩余法求项目 2 二、运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2 三、研究依据 3 第三章 项目属性分析 4 一、 项目简介 4 1. 项目位置 4 2. 项目相关指标 4 二、 项目外部因素研究 6 1、 卓越时空购物中心对项目的影响 6 2、交通网络 8 3、商业配套 8 4、远景规划 9 三、 项目自身属性研究 10 1. 产权关系 10 2. 楼宇外形 11 3. 楼宇平面分布 12 4. 楼宇主体情况 15 5. 水、电、暖、消防等隐蔽工程 25 6. 地下部分 29 四、 项目综合条件研判（SWOT分析） 30 1. 优势（Strength） 30 2. 劣势（Weak） 30 3. 机会点（Opportunity） 30 4. 威胁点（Threaten） 30 五、 项目价值分析 31 1. 项目投建期项目价值 31 2. 现此地块在建项目价值 32 3. 综合分析项目现价 33 六、 综合结论 35 第四章 项目最佳产品组合定位 36 一、 项目整体定位挖掘 36 1、项目定位属性 36 2、项目定位原则 36 二、 项目发展模式分析 37 三、 项目市场形象定位 40 四、 商业、办公、住宅及酒店式公寓发展空间研判 41 1、 商业定位 41 2、 酒店定位 44 3、 其他物业类型定位 46 五、 功能组合及分项定位建议 50 六、 项目整体功能分区的划分建议 54 1、方案一： 54 2、方案二： 55 七、 产品定位及物业发展方向建议 57 1、 商业营造建议 57 2、 酒店营造建议 60 3、 公寓营造建议 63 第五章 项目接手成本测算 68 一、项目增量成本测算 68 1、 项目功能组合方案设计 68 2、 静态投入分析 69 二、 销售收入测算 72 1、 公寓价值测算 72 2、 酒店市值测算 73 3、 商业测算 74 4、 写字间市值测算 75 三、项目接手成本测算 76 第六章 项目财务评价 77 一、项目盈利能力分析 77 1. 税金计算 77 2. 大厦现金流量表与动态盈利分析 78 二、项目不确定性分析 82 1. 项目（公寓部分）盈亏平衡分析 82 2. 敏感性分析 82 第七章 项目综合经济评价与建议 86 一、项目综合经济评价 86 二、有关说明及建议 86 第八章 附件部分 88 一、长春市房地产市场形式分析 88 二、附表：项目价值测算表 158 第一章 研究结论 结论汇总： 辉达大厦项目为机遇型项目， 如能在项目接收成本方面上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。 经测算，本大厦的接收价格范围应在7103～12845万元人民币之间，其中按项目产品定位建议中的预期投入成本以及未来长春市公寓销售价格进行测算，其正常价位点应在9854万元。 在成本测算中可售部分仅考虑公寓部分。考虑到酒店与商业部分短期内不予出售，以持有为主，在此仅按市值进行测算工，未考虑其租赁发生的相关费用。 综上，当大厦的接收价格在7103～12845万元人民币之间时，属于投资安全区；当大厦的接收价格在12845～16108万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过16108万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的项目整体投资回报指标 项目 接收价格在7103万元 接收价格在9854万元 接收价格在12845万元 税后利润（万元） 7429.05 6191.1 4845.15 内部收益率（IRR）（%） 8.59 6.72 4.93 财务净现值（FNPV）（万元） 639.25 -1474.58 -3772.81 项目静态回报率5年半（%） 11.25 9.00 6.43 投资回收期（动态）（年） 6.18 6.67 6.75 接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的公寓部分投资回报指标 项目 接收价格在7103万元 接收价格在9854万元 接收价格在12845万元 税后利润（万元） 4281 3828.2 3335.9 内部收益率（IRR）（%） 40.94 33.18 26.29 财务净现值（FNPV）（万元） 4,704 3972 3177 项目静态回报率5年半（%） 22.29 18.94 15.66 投资回收期（动态）（年） 2.4 3.00 2.89  第二章 研究方法 一、剩余法求项目 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 楼宇价格= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下： 二、运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评