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车库车位流转疑难问题研究 河南中锦律师事务所 王洪武、吴智勇 （本文获郑州律协房地产专业委员会2012年论文评选一等奖） 摘要：机动车近年来，随着郑州市房地产业快速发展，城市里高楼林立，人居住环境不断改善，城市生活越来越便捷。但同时郑州市机动车保有量今年8月份已突破200万辆，位列全国省会城市第四位，停车库、车位供需失衡，停车难问题逐渐凸显。在小区建设中车库、车位越来越引起房产开发企业和业主的重视。实践中关于地下车库、车位的权利归属和流转抵押的争议并未因《物权法》的颁布而停息，相反，司法实践中关于地下车库、车位流转抵押中疑难问题层出不穷，争议不断，笔者认为主要原因在于《物权法》第 74条规定得过于笼统和概括，缺乏可操作性。为此，笔者结合近年来对办理地下车库、车位流转抵押相关法律实务案件的归纳总结，谈谈地下车库、车位的权利归属和流转抵押纠纷产生的原因及对策。 关键词：地下车库；车位；所有权；流转； 一、地下车库、车位的概念、法律属性和权利归属 （一）地下车库、车位的概念 车库、车位问题是随着社会经济高速发展和城市进程、住房商品化而产生的一个新问题，车库是指属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物，该建筑物有四壁封闭式的停车场地。车位是指无四壁封闭仅有平面上划线分割的停车泊位。 区分所有的建筑物区划内的车库、车位从性质上讲，具有如下特征： 其一，车库、车位的附属性。车库、车位是整个住宅小区的组成部分，是区分所有的建筑物的主要财产和重要设施，并且建筑物区划内的车位、车库是作为住宅小区辅助设施而存在的，其核心价值和作用是配套小区业主的生活、工作需要，具有较强的附属性，包括使用功能上的附属性，建筑结构上的附属性和基地空间上的附属性。车库、车位的齐备状态也成为住宅小区住房的价值提升的重要因素。 其二，车库、车位的独立性。小区的车库、车位，尤其是地下车库和车位，在使用上有较强的独立性和排他性能，具有单独所有权的客体，在结构上具有可区分的空间独立性，特别是物理结构上的可区分性和独立性保障了车库、车位排他性的使用价值和功能，从而使之成为具有排他性的物权客体。 其三，地下车库源于地下空间权的利用，充分发挥物的效用。长期以来，空间利用权一直是我国法律的盲点，人们一般理解为包括在土地使用权之中，但也只限于土地之上的空间利用，而对地下空间进行开发只能根据规划来界址。自《物权法》颁布生效后，地下空间的开发有了法律依据，即根据《物权法》第136条和142条之规定，建设用地使用权被分为三个层次，地表、地上和地下，虽然没有明确使用空间权的概念，但间接承认了地下空间利用权，界定了地下空间的产权关系。 在实践当中，主要存在以下三种地下车库、车位： 1、开发商根据法律明文规定，负有义务建设的住宅小区公共配套设施。这类地下车库是住宅小区在建设规划时，由政府主管部门按《城市居住区规划设计规范》规定，为满足小区居民生活必须建设的，占用的地下空间是在小区规划的总体范围内，不需要另外缴纳土地使用费(即土地出让金)，建设费用直接列入住宅小区的开发成本，没有独立的产权证明。 2、房地产开发单位利用人防工程改造修建而成的。根据我国《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑必须按照国家的规定，修建战时可以用于防空的地下室。同时，为了有效利用稀缺的土地资源，我国随后确定了人防建设的“平战结合”原则，就是在不影响防空效能的前提下，在非战争时期赋予人防工程民用用途，使之在平时也能够被有效地利用。住宅小区的人防工程是国家备战设施，管理人和使用人都没有产权，根据我国《人民防空法》谁投资谁使用、谁受益的原则，投资改造建设的单位或个人在向政府主管部门交纳一定的人防工程使用费和相关的费用之后，就可以进行商业经营了。 3、开发商利用公共配套设施的规划指标，修建的用于营利的地下车库。这类地下车库的产权证明一般都是由开发商持有，土地使用费虽然是由开发商缴纳的，但是它的建设与住宅小区的开发建设是同步进行的，建设费用并没有单独列支，有的甚至占用了住宅楼的地下空间。由于法律规定很不明确，因而在开发商和业主之间引起的纠纷不断。 （二）地下车库、车位的法律属性 关于地下车库、车位的法律性质，理论上存在建筑物区分所有权专有部分、小区附属设施、建筑的添附物及从物等几种不同的看法。对于这几种认识，笔者的观点是：首先，在我国的立法背景下，地下车库明显不具有构造上的独立性，不可能构成建筑物专有部分；其次，添附指的是不同所有权主体的物相结合而不可分离，而房屋与车库并非分属不同物权人而结合、不可分离的情形，而且学界对不动产与不动产的添附是否可能尚存争议；最后，从物指的是并非主物的成分，时常辅助主物的效用，而与主物同属一人的物。从定义上似符合车库与房屋的关系，然而学理上对于不动产能否作为从物尚存争议，因此不能简单做