样本企业研究：宝龙地产3.pptVIP

* 宝龙商业地产 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场自持与销售比例 青岛宝龙城市广场销售与自持面积规划 青岛宝龙城市广场销售进度（单位：万平米） 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场销售情况 我们根据行业经验测算的可销售总收入：22.5亿元 青岛房地产管理网上的销售收入（亿元） 宝龙国际社区 销售面积16.92万平方米。其中已售住宅面积16.38万平方米，商业为5381平方米。累计销售均价5483元/㎡。 9.279 宝龙城市广场 累计销售8.71万平方米，其中住宅11481㎡，商业7.57万平方米，累计销售均价9148元/㎡。 7.97 已销售金额合计 17.249亿元 待销金额合计 住宅462万元+商业3.94亿元=4亿元 合计 21.249亿元 来源：截止2010年4月2日 备注：宝龙城阳预售物业预收款 2006 2007 2008 09年前6月 合计 预售所得（亿元） —— 3.724 10.636 5.242 19.6 来源：宝龙招股说明书 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场自持部分收益 第一太平戴维斯于2009年6月30日对该项目的估值为39.9亿元。 第一太平戴维斯于2009年6月30日对投资物业127106平方米的估值，是17.83亿元，每平方米价值为14028元/平方米。于2009年6月30日，实际账面值为2.477亿元。于2009年12月31日，预期账面值为3.679亿元，预测公允值为17.9亿元。 对青岛宝龙城市广场的市场转让价格估算 自持业态 面积 市价（元/平方米） 核心商业 204,928 9148 高档酒店 39,711 10000 住宅停车位 107,756 2000 商业停车位 39,690 2000 合计 25．66亿元 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场的客户群 一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的目标客户群，这一客户群的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休闲、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。 二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳定，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。 三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊、烟台、威海等胶东半岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场未来的辅助消费群体。 宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。 城阳区以及周边地区的年轻消费人群。 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场商业经营理想进度 城阳宝龙城市广场预期租金水平 （单位：每月元/平方米） 第一太平戴维斯于2009年6月30日采纳的每月市场租金范围 于2009年6月30日按地区加权的平均每月市场租金 第一太平戴维斯编制的2009年下半年预测增长租金 49–162 104 2.37% 第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测租金收入为人民币1540万元。 投资物业总建筑面积 （㎡） 租赁部分建筑面积 （㎡） 出租率 空置部分建筑面积（㎡） 已签订租赁协议或意向书的总建筑面积比例 已签订意向书 未签订意向书 空置部分 总建筑面积 127106 78404 61.70% 5573 43128 48701 66.10% 城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料） 宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店 （租期一般逾五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其它潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。 商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)竣工前短时间内 — 与主力店订立租约以提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 — 达到至少80%出租率；及(iii)综合性商业地产项目开业后一年 — 达到90%以上出租率。 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场商业实际经营情况 目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7% （实地考察空置率在40%-50%左右）。 租户 租赁面积 （平方米） 年限 年度租金 （万元） 月租金（元/平方米） 日租金（元/平方米） 青岛奥 33822 15 1484 36.56 1.22 特莱斯 青岛乐园 18563 10 1425 63.97 2.13 青岛宝龙城市广场市场租金报价 楼层 (共3层) 面积 (平米) 租金 (元/