苏州某地块初步可行性研究报告1.pptVIP

物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划分为三个等级，整体市场高位稀缺，园区、新区处于高中等级。 新区 吴中区 相城区 平均租金区间 (元/天/m2） 2.0-3.0 目前售价区间 (元/m2） 1.5-2.0 1.1-1.5 园区 18000-30000 12000-18000 7000-12000 顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口； 多有大堂和室外广场； 注重科技和生态办公； 入住企业行业影响力大，实力雄厚。 物业档次 设备多采用知名品牌国内组装； 大堂昭示性一般，无室外广场。 落成较早或未发展区域，规划功能落后； 入住企业规模较小； 客户认知度较低。 中心城区 3、写字楼等级划分 数据来源：易居数据库 2010年苏州写字楼市场“量升价涨”。全市写字楼供应增速放缓，成交增速近年来维持在60%以上；价格增速由负转正，成交均价大幅攀升。 4、供求关系分析 年度水平 数据来源：易居数据库 苏州2010年1月-2011年1月写字楼市场供应、成交主要集中于下半年；单月供应量于10月达到峰值8.19万方，2010年1月、7月和12月单月成交量较大；2010年苏州全市成交均价13697元/㎡。 月度水平 4、供求关系分析 数据来源：易居数据库 从区域来看，近年来随着政府对园区建设力度的加强和高新技术产业集群效应的显现，园区已成为目前苏州写字楼市场主要成交供应区域。 4、供求关系分析 区域维度 2010年，园区写字楼成交、供应面积占全市总量比例分别达到45%和25.2%；成交均价高出全市均价31.1%。 数据来源：易居数据库 从板块成交情况来看，2010年湖东、湖西和元和板块为成交主力，三个板块成交面积占全市成交量的52.1%。 从板块供应量来看，2010年科技城、教育园区和城南中心板块供应量最大，合计占全市供应量的52%。 从板块成交价格来看2010年湖西板块成交均价最高，接近25000元/㎡。 4、供求关系分析 板块维度 2011年苏州商业地产将有16390套房源上市： 其中，写字楼共计4284套，占总量的26%； 商铺共计5116套，占总量的31%； 酒店式公寓共计6990套，占总量的43%。 数据来源：搜房数据监控中心 5、2011年写字楼市场供应情况 2011年苏州写字楼存量房源一览 楼盘 面积范围 （㎡） 价格 （元/㎡） 推盘量 （套） 浩力大厦 128-272 均价 13000-14000 46 钻石广场 600 10000起 38 天元辰广场 60-2000 均价 7500-8000 101 置地-星东环 168 14000 15 新苏国际广场 68-206 均价13000 17 和基广场 95-170 均价16000 46 置地星虹国际 71-1700 待定 54 泰峰智汇总部 80-1000 8000 29 印象19酒店式商务楼 50-800 均价9000 21 环球188 160-2000 均价 25000-32000 123 石路金座 100-160 14350-18500 96 2011年苏州写字楼新上市房源一览 楼盘 推盘时间 面积范围 （㎡） 预计价格 （元/㎡） 推盘量 中润·苏州中心 2011年上半年 待定 待定 3.5万方 名宇广场 2010年12月底 505-1100 待定 200套 中新领袖 天地 2011年9月 58-1181 待定 42套 新联大厦 2011年2月 95-1400 待定 154套 101Park 2011年12月底 380-1730 待定 142套 元联中心 2011年12月 60-200 待定 184套 繁花中心 2011年下半年 待定 待定 10多万方 凤凰书城 2011年9月底 待定 待定 11万方 苏州高新 广场 2010年12月底 200-1700 均价 24000-25000 6.8万方 长江·企业领邸 2011年12月 2000 7000起 30套 数据来源：搜房数据监控中心 2011年苏州写字楼市场中20.52%为存量房源，近80%为全新房源，苏州高新广场、名宇广场、元联中心等全新项目将会上市。 5、2011年写字楼市场供应情况 5、2011年写字楼市场供应情况 2011年苏州写字楼上市房源分布图 黄点表示存量，绿点表示新增 2011年苏州写字楼市场焦点产品： Office Park：Office Park是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等，产品形态为独栋为主。 2011年苏州将有三个花园式办公项目上市，分别为园区沙湖附近的中新领袖天地、新区科技城的101Park以及相城的长江企业领邸，这三个项目均位于新兴创业园区，在环境和建筑形态上与传统的商务区写字楼形成鲜明对比。