苏州高新国际商务广场全案代理营销中.ppt

最终使 用者 表现形式 比例 客群特征 使用描述 自用 40% 私营业主、政府团体、外企高管、海归派商务人士 满足自身企业改善需求，关注区位、品质、环境和配套等，对服务和生活品质要求高的群体 租赁 60% 金融业、服务业、生产制造、IT等 需要一个中长期看好的办公环境 偏好租赁舒适，配套完善，高雅中大户型 购买 目的 表现形式 比例 客群特征 使用描述 自用 25% 私营业主、政府团体、外企高管、海归派商务人士 满足自身企业改善需求，关注区位、品质、环境和配套等，对服务和生活品质要求高的群体 投资 60% 私营业主、公务员、高收入的个体商贸户 在楼市形势较好的时期从事房产投机的群体和以不动产作为投资形式的群体 自用兼投资 15% 私营业主、外企高管 租住皆宜，小户型为主，主要方便日后转手 客户 来源 区域 比例 新区 35% 市区、园区 25% 苏州其他区域（包括五县市） 20% 上海、浙江、台湾、其他 20% —— 本案重点营销对象 重要对象 重要对象 金融地产等行业 服务\贸易\IT\现代服务业等 重要对象 制造类 他们承载着这个城市乃至世界经济的发展！ ？ 谁会在此落户 苏州私企的领头羊！中国企业的领导者！世界行业的趋动者！ 35-60岁之间的企业领袖或CEO。洞悉世界趋势、行业趋势。他们运筹帷幄，决胜千里。 入驻苏高新国际，是为了： 对外的形象窗口、新闻咽喉、产业布局… …了解新区，甚至是新区发展的直接受益者。 —— 他们是 时代趋动者！ 策动世界的大脑！趋势世界的动力源泉！ ——这一群人，我们同样称之为： Part…C 品牌论 三、营销推广战略 一、项目定位战略 一、项目增值建议 内外兼修、软硬兼施 双管齐下、全面造势 树立高端的外在形象、高内在附加值，打造新区商务名片，打动客户。 1、项目附加值建议出发点 目标：成为引领苏州新商务的时代趋动者！ 依据（大面积低区，中小面积低区，中大面积中区，大面积高区）四类需求进行层次划分： 大面积低区：3—7层 中小面积低区：8—13层，15—21层（14层为避难层） 中大面积中区：22—28层，30—33层（29为避难层） 大面积高区：34—41层（顶层建议为会所，下文详细说明） 其中，大面积低区和中小面积低区因总价原因，可以简装标准交付，中大面积中区及大面积高区因总价的原因，建议有毛坯形式可以供客户选择。 分区原则：考虑到客户需求与项目具体情况，结合建筑上的高中低区进行分区营销。 2、硬性附加值 （1）分区 大面积低区 考虑到部分企业需要大面积办公场所，如现代服务业制造业或IT行业，但此类企业注重性价比，价格因素会是此类客户考虑的重点； 面积段以200—250平米进行划分，满足低楼层大面积客户的要求。 （2）大面积低区 中小面积低区 该类客户将是稳定销售期去化的主力，以中小型的成长型企业为主，比如现代服务业中咨询类等创意企业，部分企业以工作室事务所形式营业，此类客户对面积要求不高，但注重门面和形象； 应以中小面积为主，建议在目前产品分布的基础上，尽量在对局部进行划小处理，80-150平米为主力区间比较符合市场去化以及客户入住的特定以及自由分割与组合要求。 （3）中小面积低区 中大面积中区 （4）中大面积中区 该类客群为写字楼的重点客群，对楼层和面积都有一定要求，以外贸、金融、投资类为主，具有较强的价格承受能力； 建议以偏中大面积区间为主， 150-300平米为主力区间比较符合市场并对局部的分割做些合理的处理。 大面积高区 （5）大面积高区 该类客群为写字楼的领袖客群，为政府型企业，大型企业总部，跨国企业苏州分部，引导项目形象。 建议以中大面积为主，300平米以上，以适应大客户的需求，但考虑到销售的需要，产品分割应考虑到大面积组合的需要。 写字楼停车难问题已经成为现今很多写字楼的硬伤，停车问题已经成为影响客户选择本案的重要因素，本案规划的590个停车位已符合国家规范，但为增加本案的吸引力，建议从以下三方面解决停车问题： （6）停车场 解决方案一：使用立体机械车位 使用立体机械停车位增加单位面积内可停车的数量。 解决方案二：停车位部分固定化 大客户车位固定：对于购买面积达200平米以上的单位，给予一定数量的车位的固定使用权。 访客车位固定：本案地上52个车位固定为访客车位，视具体情况另增加部分地下车位为访客车位。 与住宅区车位共享：若共享方案可以执行，则固定部分后期签约的无车位可选的客户固定于周边小区内停车位。 解决方案三：其它 此外，停车场需有充足量电梯到达，车位充足，转向指示齐全、明确清晰。智能进出、监控系统设置。通风好。流线设计科学。 在2F提供集中的会议室，方便所有楼层。 设置视频会议室、同声传递会议室等，满足高级商务需求。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务