物业管理作为市场经济的新兴行业和城市管理的全新模式.doc

加强行政管理队伍建设，加大对物业企业的监管力度。一方面强化政府管理职能，努力加强物业管理队伍自身建设，充分发挥街道办事处和社区居委会的参与物业管理、日常监管工作的积极性；另一方面加强对管理人员的培训，提高其业务水平，指导业主依法开展活动，确保监管到位。要建立物业服务企业资质评审机制，监督物业企业合法经营。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。物业管理行业协会应在行业资质的初审、行业培训及教育、行业信息发布以及维护行业内公平竞争等方面发挥积极作用，在政府与企业之间搭建沟通的桥梁，为物业管理企业的发展营造良好的社会环境。 物业管理作为市场经济的新兴行业和城市管理的全新模式，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程。近年来，随着我市城市建成区的不断扩大和市区住宅小区的逐步增多，全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识明显增强，业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立，呈现出较好的发展势头。目前，市区共有59个住宅小区（其中新建小区41个，旧城改造小区13个，零散小区5个），物业管理企业29家，从业人员3500人，住宅物业管理建筑总面积186万平方米，实行物业管理的居民小区42个，成立业主委员会48个，物业管理覆盖率达到85%。 一、业主自治，市场运作，物业管理工作基础逐步加强 针对物业管理行业发展较快，涉及面较广的实际，我市围绕“业主自治，市场运作，部门社区配合”的工作原则，积极开展各项工作，物业管理工作基础逐步加强。一是指导建立业主自治组织，充分发挥业主委员会作用。根据国务院《物业管理条例》和省市有关文件精神，我市明确城关镇街道办事处和社区居委会负责督促指导辖区内符合条件的小区成立业主大会、业主委员会。目前，全市新建小区已建立48个业主委员会，覆盖面达90%。绝大部分的小区业主委员会在推动小区物业管理工作中都发挥了不可替代的作用，小区物业管理服务水平的提升、业主素质的提高都与“业主自治”核心内涵分不开。通过建立业主自治组织，将小区的“人财物”权由业委会做主，不断增强广大业主的自治管理意识，逐步推动住宅小区物业管理走上良性循环的轨道。二是积极运作市场化管理，有效规范物业服务市场秩序。从2007年开始，我市就试点开展前期物业服务招投标工作，积极引导物业管理走向市场化，引导业主委员会公开、公平、公正的选聘物业企业。截止目前，全市已有总建面积为186万平方米的22个小区进行了前期物业服务招投标，所有新建住宅物业项目全部纳入了招投标轨道，打破了多年来“谁开发、谁管理”的垄断经营局面，实现了充满活力的市场竞争机制。在发挥市场作用的同时，我市还依法加大监管力度，及时查处物业管理活动中的违法违规行为，规范物业服务市场秩序。全面推行物业项目经理责任制，严格按规定申报、审批资质等级，达不到准入要求的一律禁止参加物业服务招投标。建立全市物业管理企业及从业人员诚信档案，将有关部门和执法机构对物业管理企业和从业人员的处罚决定和企业履行合同情况及时记入信用档案，并及时向社会公布，发挥信用约束和失信惩戒的作用，规范市场主体行为。三是统一纳入社区管理，建立“条块共管、综合协调”的管理机制。住宅小区物业管理工作是一个系统的复杂工程，管理过程中反映出来的诸多问题，往往涉及到政府的多个部门，仅仅靠市住建局一家单位单打独斗，很难奏效。我市通过构建“统一领导、分级负责、条块共管、综合协调”的物业管理新机制，初步形成了市区联动、部门协同、齐抓共管的新局面。新机制进一步明确了属地管理原则，强化了街道和社区在小区物业管理中的责任主体地位，明确街道和社区的工作职责；进一步梳理整合了管理资源，明确了各相关部门在住宅区管理中的责任。基本实现了谁的事谁管理，大大减少了推诿扯皮现象，提高了解决居民投诉问题的效率，初步形成了综合管理责任网络体系。 二、重抓新区，突破老区，物业管理覆盖面迅速扩大 从1997年引进物业服务这一全新管理模式以来，我市物业管理对象从单一的新建住宅小区扩大到旧城改造小区、零散老小区以及机关商场学校等，服务内容扩大到包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等全套系列服务。一是新建小区全面实行物业管理。按照新建住宅小区物业管理一步到位的思路，2002年后新建住宅小区，全面推行了物业管理前期介入和承接验收制度。房地产开发企业在商品房预售前制定物业管理方案，及时选聘物业管理企业，签订前期物业管理服务合同，并严格按照规定程序做好物业项目的接管验收工作，对于不符合条件的，一律不准交付使用，杜绝了由于物业配套设施建设不规范，给日后的物业管理带来矛盾与隐患。近年来，新建交付使用的金地盛大花园、西湖花园、龙晶花园等一批住宅小区的物业管理服务周到、管理规范，得到了广大市民的认可。二是老居住小区逐步推行物业管