滨江小区物业管理案例1.doc

物业管理方案　 一、物业管理前期筹备工作 （一）聘请有资质的管理人员、水电工、保安人员，提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局等资料，加强培训，为后续工作打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理项目的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《物业岗位职责》，以及员工的工作规章制度。 （四）制订详细的设备信息备案资料，设施保养计划，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《消防系统维护计划》等。 二、物业移交与接管 1、工程技术资料： （一）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表； （二）建筑工程消防验收合格证书； （三）建筑工程验收质量保证书； （四）建筑工程配套设施综合验收合格证书（包括屋面避雷）； （五）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验、合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证； （六）竣工图；包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸（以备工程维修及小区达标使用）； 电梯使用合格证； 机电设备使用说明书。 2、公共部分接管验收 公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。 （一）其项目和标准如下：楼宇本体、楼地面、内墙面、天棚抹灰、门窗、楼梯扶手、公共照明、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给水设施、排水管道、其他配电设施。 （二）公共配套设施：散水坡、路灯、装饰灯、灯柱、绿化、道路、消防系统、楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱、保安岗亭、保安道闸、停车场地面、单车、摩托车棚、明沟、暗沟排水、沉沙井、检查井、化粪池排水、护坡、挡土墙、台阶、招牌、广告牌。 （三）机电设备：电梯、变配电设备、发电机、风机、消防、监控设备。对接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 室内部分接管验收：入户门、卫生间、阳台、各排水管、电源箱、电源线、有线电视、电话线、网络可视兑奖、室内卫生间、厨房防水、燃气管道，土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。 三、组织机构 四、工资待遇 1、项目物业经理1人，全面负责小区日常事务管理。工资按3500元/月发放。 客户服务人员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。工资按2500元/月发放。 会计、出纳各一人，负责办公室日常账务事宜，工资按2500元/月发放。 3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修。工资按2800元/月发放。 4、保洁工2人，负责小区公共卫生，全日制保洁。工资按1500元/月发放。 5、保安4人，负责小区安保工作，24小时值班。工资按1500元/月发放。 五、工作职责 经理岗位职责 一、根据董事会授权，全面主持公司管理工作； 二、贯彻落实中、省、市物业管理相关政策法规，及时确定或调整公司的发展和经营方向； 三、分管公司综合管理及财务工作，每半年进行一次财务分析，年终向董事会报告财务运行状况； 四、负责公司人事管理，提出人员招聘、辞退、工资待遇方案，报董事会批准； 五、负责公司业务开拓，审定公司发展计划、方案，并组织实施； 六、全面负责公司安全、卫生管理，审定突发事件处理方案，并监督落实； 七、协调小区业主委员会的成立，组织实施业主委员会议定的相关事宜； 八、审定设施设备大修计划，报董事会批准后组织实施； 九、负责公司外事工作； 十、落实董事会议定的其他工作。 副经理岗位职责 一、负责拟定公司中长期发展规划、年度计划、报经理审定后组织实施； 二、分管客户服务工作，负责处理各类投诉，排查矛盾纠纷； 三、负责公司和小区文化建设、职工教育等工作； 四、分管水、电费及物业管理费征收缴纳工作； 五、负责各类财务报表、税务报表的制作、报送工作； 六、负责员工工作考核； 七、组织对员工的培训活动； 八、协调、监督各部门落实岗位工作目标任务； 九、提出办公用品、办公设施采购计划，报经理审定后实施； 十、完成经理交办的其他工作。 会计岗位职责 一、严格按照《会计法》和《物业管理企业财务管理规定》处理一切业务，做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。 二、努力钻研业务，不断丰富会计理论知识，提高业务水平和工作能力，做好本职工作。 三、认真编制并严格执行财务计划，严格费用开支范围和开支标准，分清资金渠道，合理使用资金。 四、按照国家会计制度的规定记帐、算帐、报帐，做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。 五、按时编制各种会计报表，做到数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚，报送及时。 六、按照国家会计制度的规定，妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料。 七、熟练掌握财务及各类收费软件，负责税务申报、发票的购置、保管。 八、定期做好