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产品支撑 区位 环境 ArtDeco的公寓 PEN-HOUSE的别墅 意大利台地景观 高级会所 物管 我们有很好的产品， 为何我们没有引领徐州？ 客户定位模糊 未捕捉住客 户心理特征 推广精神表达疲软 未与目标客群 产生共鸣 目标客群捕捉不利 结论 进入与徐州的中端市场竞争的误区 导致 中端市场 市场竞争激烈 产品同质化 客源挖掘趋同 价格竞争痕迹明显 推广表现无新意 僧少粥多… 高端市场 僧多粥少 项目名称：一品官邸 建筑面积：37000平方米 物业类型：高层住宅 楼房状况：高层公寓??? 主打价位：70万(总价) 容积率高达8.9 现已基本售磬 高端市场 进军高端 建议 现在 跳脱现在！ 怎样跳脱？ 重新认识我们的客户 * * 分期销售建议 [第一期] 多层及少部分花园洋房； [第二期] 多层为主； [第三期] 花园洋房及部分紧临花园洋房的多层。 项目销售利润分析 参考金山住宅市场销售价格的年均增长率16.5%计算 本案预计总销金额可以达到 —— 8.512亿元 （注：不包含车位的销售） 项目预计总成本为 ——5.566亿元 （未计管理成本、财务成本和销售成本） 项目营收毛利：2.946亿元，毛利营收率接近：53% 出路导向为主 二次营销 数据支持/衡量标准/应变预期 逆向思维——专业度 问答模式 撰写方式四 徐州[国基城邦]项目 营销定位分析 200