2010年7月淄博市沂源县地块市场报告.docVIP

沂源县地块市场及可行性报告 行丰地产 2010年7月 目 录 第一章 城市宏观经济分析 3 1.1区位概况 3 1.2城市经济 5 1.3.城市规划 8 第二章城市发展格局 10 2.1城市特点 10 2.2规划远景 11 第三章沂源房地产发展状况 12 3.1 房地产开发水平 12 3.2沂源房地产市场状况 13 第四章宗地分析 16 4.1地块价值评估 16 4.2地块开发产品建议 18 第五章土地运营策略 21 5.1如何选择宗地开发 21 5.2选择宗地 21 5.3开发策略 22 5.4售价及销售速度 22 第一章 城市宏观经济分析 1.1区位概况 1.1.1地理区位 山东省沂源县地处鲁中山区腹地，位于东岳泰山东部，沂蒙山区西北部边缘，淄博市最南端，位于淄博、泰安、莱芜、临沂、潍坊5个地级市的结合部，因是山东第一大河--960里沂河的发源地而得名，是山东省平均海拔最高的县。 沂源县境内地貌，因受地质构造、岩性、河流、气候等内外营力作用的控制和影响，山峦起伏、沟壑纵横，地势自西北向东南倾斜。鲁山为群峰之首，主峰海拔1108.3米，东南部沂河谷地海拔180米。全县总面积1735.85平方公里，中、低山和丘陵面积占99.3％，系纯山区。 沂源县境内有大小河流1530条。其中沂河流经山东、江苏8县市，沂源境内全长84.6公里。 小结： 沂源为纯山区，河流众多，流经范围广。不位于济青岛产业带，距离淄博市区、潍坊市区、临沂市区、泰安市区、莱芜市区等都较远，区位一般。 1.1.2区域交通 沂源县公路通车里程达580公里，泰薛、博沂、韩莱等干线公路穿境而过其中省道176公里，县道377公里，二级公路里程240公里，硬化里程190公里，县城到乡镇驻地主干道路全部达到山区二级路标准。 济青南线的建成，大大方便了沂源的对外交通，将对其经济有极大促进做用。 小结：由于沂源多山，区域交通状况原本一般。但随着济青南线的建成、 山西—日照铁路的建设，将对沂源的交通有极大改善，对经济也有较强的促进作用。 1.1.3人口状况 人文状况——沂源历史悠久。最早的山东人“沂源猿人”表明，早在50万年前人类便在此繁衍生息。 以“沂源猿人”为代表，具有深厚的历史文化底蕴。包括新、旧石器时代的文化遗址和商周以来的文化遗址以及佛教、道教为代表的教派文化在沂源留下的大量的文化景观，比较有代表性的是明清时期的 、神清宫、荆山寺、唐山摩崖石刻等。特别是织女洞与牛郎庙，是我国唯一一处以牛郎织女传说为题材的古建筑遗址，它连同织女洞迎仙观前的沂源叶籽银杏、沂源猿人、沂源溶洞群是在全国居于垄断地位的四种旅游资源。 人口状况——沂源县共有人口55万人，其中农村人口46.6万人，城镇人口为8.4万人，城镇人口占沂源县总人口的占比例为18.8%。（数据来源——百度百科） 2008年，山东省平均城镇化比例大大47%。 预计2010年人口自然增长率为2.5‰，外来人口较少。 小结：沂源县历史人文资源丰富，历史悠久，外来人口较少，购房主力为当地人，城镇人口所占比例不高，城镇化水平不断推进，预计未来房地产有较大的发展空间。 1.2城市经济 1.2.1GDP 排名 区域 GDP:亿元 增长率 人口数量 人均GDP:万元 1 临淄区 584 13.40% 60 9.73 2 张店区 470 13% 71 6.62 3 淄川区 336.8 13.20% 67 5.03 4 桓台县 300 13.00% 48 6.25 5 博山区 260 15.70% 47 5.53 6 周村区 217.1 12.10% 31 7.00 7 沂源县 156.9 13.20% 55 2.85 8 高青县 102.1 13.20% 36 2.84 沂源县2009年完成GDPGDP156.9亿元，在淄博8个辖区中，位列倒数第二，仅略高于高清；人均GDP位列倒数第二，仅有第一名（临淄区）的29%。 沂源县区位优势不明显，交通通达性一般，多山少田，经济基础较差。 沂源县人均GDP约4400美元，房地产将呈平稳发展态势。 1.2.2三产比例 ， 沂源县第二产业所占比重达到51%，工业为沂源县的主要产业支柱，由此可见沂源县经济发展后劲十足。 1.2.3固定资产投资分析 2009年沂源全社会固定资产投资达到71.6亿元，增长30.1%，房地产投资完成6亿元，仅占社会固定资产投资的8.3%，远远小于北京50%的比重，也小于三线城市淄博14%的比重。 由固定资产投资可看出，沂源县房地产投资占固定资产投资的比重较小，未来有 一定的发展空间。 1.2.4人均收入 沂源县人均可支配收入略低于全省人均17881元的水平；人均存款约1.1亿元，远低于山东平均3.9万的水